V nasledujúcom článku sa dozviete, čo sú príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, aké daňové výdavky môže prenajímateľ uplatniť pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti a ako zdaniť príjmy z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2015.
V súlade s ustanoveniami zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len “zákon o dani z príjmov”) môže príjem z prenájmu spadať do niekoľkých kategórií príjmov. Fyzická osoba môže prenajímať nehnuteľnosť viacerými spôsobmi:
- prenájom nehnuteľnosti je jej podnikateľská činnosť - má na prenájom živnostenské oprávnenie, príp. v súvislosti s prenájom vykonáva aj ďalšie služby ako napríklad upratovanie, služby reštauračného charakteru. V tom prípade je príjem z prenájmu príjmom z podnikania (§ 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov),
- prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia a neposkytuje doplnkové služby k prenájmu - príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.
V nasledujúcom článku sa budeme venovať zdaňovaniu príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2015 (príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov). Podľa tohto paragrafu sa do tejto skupiny príjmov zaraďuje príjem z prenájmu nehnuteľnosti, ktorý nie je príjmom z podnikania. Príjem z prenájmu predstavuje príjem z prenájmu:
- nehnuteľností a
- hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo k nehnuteľnosti.
Prenájom nehnuteľnosti, ktorý spadá pod § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov sa vykonáva na základe nájomnej zmluvy alebo inej obdobnej zmluvy medzi prenajímateľom a nájomcom. Fyzická osoba, ktorá sa stane prenajímateľom, je povinná požiadať daňový úrad o registráciu najneskôr do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom začala na území Slovenskej republiky prenajímať nehnuteľnosť. Správca dane (daňový úrad) ju zaregistruje a pridelí jej DIČ (daňové identifikačné číslo), ktoré bude uvádzať v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby - typ B po skončení zdaňovacieho obdobia.
Ako postupovať pri zdaňovaní príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2019 nájdete v článku Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2019
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2015
Príjmom z prenájmu nehnuteľností je peňažný aj nepeňažný príjem prenajímateľa súvisiaci s prenajímanou nehnuteľnosťou.
Oslobodenie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2015
V súlade s § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov je od dane oslobodený príjem z prenájmu nehnuteľnosti a príjem z vybraných príležitostných činností vrátane príjmov z príležitostnej poľnohospodárskej výroby, lesného a vodného hospodárstva a z príležitostného prenájmu hnuteľných vecí. Od dane je oslobodený úhrn týchto príjmov do sumy 500 €. Znamená to, že do základu dane sa zahrnie súhrn týchto príjmov znížený o 500 €, ak sú príjmy väčšie ako 500 €. V prípade, že súhrn týchto príjmov je nižší ako 500 €, oslobodenie je možné uplatniť len do výšky príjmov z prenájmu a z príležitostných činností.
Príklad na oslobodenie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2015
Milan Podnikavý mal v roku 2015 príjem z prenájmu nehnuteľnosti v sume 150 € a príležitostne predal jablká zo svojho jablkového sadu v sume 200 €. Súhrn týchto príjmov je 350 €. Milan môže uplatniť oslobodenie vo výške 350 €. Ak by mal Milan v roku 2015 príjem z prenájmu nehnuteľnosti v sume 1 000 € a príjem z príležitostného predaja jabĺk v sume 200 €, mohol by v súhrne uplatniť oslobodenie vo výške 500 €. Jeho zdaniteľné príjmy po uplatnení oslobodenia by boli vo výške 700 €.
Poznámka: Uplatnenie oslobodenia vo vzťahu ku konkrétnym príjmom je ľubovoľné. Zákonom nie je ustanovené presné poradie uplatňovania oslobodenia od dane z príjmov (napr. najskôr pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti a až potom pri príjmoch z predaja jabĺk). Je vhodné vyhodnotiť aj dopady v iných oblastiach, napríklad na predaj jabĺk sa vzťahujú aj odvody na zdravotné poistenie.
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov
Príjmy plynúce z prenájmu nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (ďalej len “BSM”) zahrnú manželia do základu dane v rovnakom pomere, teda 50 % a 50 %. Manželia sa medzi sebou môžu dohodnúť, že príjmy z prenájmu nehnuteľnosti zahrnú do základu dane aj v inom pomere (napr. 25 % a 75 %). Manželia zahrnú výdavky súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti do základu dane v rovnakom pomere, v akom do základu dane zahrnuli príjmy z prenájmu nehnuteľnosti.
Daňové výdavky pri príjmoch z prenájmu za rok 2015
Ak daňovník uplatnil pri príjmoch z prenájmu oslobodenie od dane, výdavky sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane k celkovým príjmom.
Príklad na uplatňovanie výdavkov pri oslobodení príjmov z prenájmu za rok 2015
Milan Podnikavý mal v roku 2015 príjem z prenájmu vo výške 2 000 € a výdavky súvisiace s prenájmom boli vo výške 650 €. Milan uplatnil pri príjmoch z prenájmu oslobodenie v sume 500 €, preto jeho príjmy zahrňované do základu dane boli v roku 2015 v sume 1 500 €. Milan musel za rok 2015 znižovať aj výdavky súvisiace s prenájmom podľa pomeru príjmov zahrňovaných do základu dane k celkovým príjmom. Pomer príjmov zahrňovaných do základu dane k celkovým príjmom je 1500 k 2000 a tak výdavky, ktoré môže Milan za rok 2015 uplatniť v daňovom priznaní, sú vo výške 487,50 € = 1500/2000*650.
Daňové výdavky pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku prenajímateľa
V prípade, že prenajímateľ nezaradí nehnuteľnosť do svojho obchodného majetku (nebude o nej účtovať ani o nej nebude viesť daňovú evidenciu), môže si do daňových výdavkov dať len výdavky na riadnu prevádzku prenajímanej nehnuteľnosti. Ide napríklad o výdavky na energie, vodu, kúrenie. Do daňových výdavkov nemôže daňovník v tomto prípade zaradiť platby do fondu opráv, poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti. Výdavky na opravy nehnuteľnosti alebo vykonané technické zhodnotenia na nehnuteľnosti si pri nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku môže daňovník uplatniť až pri dosiahnutí príjmov z predaja nehnuteľnosti.
Daňové výdavky pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku prenajímateľa
Daňovník môže pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti uplatňovať daňové výdavky len formou skutočne preukázateľných výdavkov, čo znamená, že musí viesť daňovú evidenciu, jednoduché účtovníctvo alebo podvojné účtovníctvo. Daňovník nemôže pri príjmoch z prenájmu uplatňovať daňové výdavky formou paušálnych výdavkov.
Prenajímateľ má nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku, ak o nej účtuje alebo o nej vedie daňovú evidenciu. V prípade, že má daňovník prenajímanú nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku, do daňových výdavkov môže dať aj:
- odpisy nehnuteľnosti,
- výdavky na opravy a technické zhodnotenie,
- ďalšie výdavky (platby do fondu opráv,, poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti, úroky z hypotéky a pod.).
Zistenie čiastkového základu dane pri príjmoch z prenájmu za rok 2015
Čiastkový základ dane pri príjmoch z prenájmu za rok 2015 sa zistí ako rozdiel zdaniteľných príjmov a daňových výdavkov (ak daňovník vedie jednoduché účtovníctvo alebo daňovú evidenciu) alebo ako rozdiel výnosov a nákladov (ak daňovník vedie podvojné účtovníctvo).
Pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si daňovník nemôže uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka, pretože tá sa vzťahuje iba na príjmy zo závislej činnosti, z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti. V prípade, že daňovník okrem príjmov z prenájmu dosahuje aj iné príjmy napr. zo závislej činnosti (ako zamestnanec), má nárok na uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka vzťahujúcej sa k príjmom zo závislej činnosti.
Pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov nemôže prenajímateľ dosiahnuť daňovú stratu. V prípade, že daňové výdavky sú vyššie ako zdaniteľné príjmy, čiastkový základ dane z príjmov z prenájmu je nula.
Zdaňovanie príjmov z prenájmu a daňové priznanie za rok 2015
Daňovník, ktorý v roku 2015 dosiahol príjmy z prenájmu je povinný podať daňové priznanie, ak jeho celkové zdaniteľné príjmy (súčet príjmov z prenájmu a ďalších príjmov, napr. príjmov zo závislej činnosti) v roku 2015 presiahli sumu 1 901,67 €.
V prípade, že celkové zdaniteľné príjmy daňovníka presiahli v roku 2015 sumu 1 901,67 €, daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby - typ B.
Zamestnanec, ktorý dosiahol okrem príjmov zo závislej činnosti aj príjmy z prenájmu nehnuteľnosti do sumy 500 € a uplatnil pri príjmoch z prenájmu oslobodenie od dane, nemusí za dané zdaňovacie obdobie podávať daňové priznanie, ak požiada zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania dane (preddavkov na daň).
Prenajímateľ nehnuteľnosti, ktorý má povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby - typ B, musí daňové priznanie za rok 2015 podať do 31. marca 2016. Daňovník môže do 31. marca 2016 požiadať správcu dane o odklad daňového priznania. V tom prípade sa mu lehota na podanie daňového priznania môže predĺžiť najviac o tri kalendárne mesiace (ak mal v roku 2015 príjmy len zo Slovenska) alebo o šesť kalendárnych mesiacov (ak mal v roku 2015 príjmy aj zo zahraničia).
V krajských mestách Slovenska pokračuje trend razantného zvyšovanie dane z nehnuteľností. Aký vplyv to má v roku 2020 na malých a stredných podnikateľov približujeme aj na príkladoch v článku Zvýšenia dane z nehnuteľností pocítia najviac malé firmy.
