Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2018

Fyzická osoba, ktorá chce prenajímať nehnuteľnosť, nemusí mať na to živnostenské oprávnenie. Aký je rozdiel medzi prenájmom nehnuteľnosti so živnosťou a bez živnosti? A ako postupovať pri zdanení príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2018?

Príjmy z prenájmu nehnuteľností upravuje zákon č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“).

Fyzická osoba môže prenajímať nehnuteľnosť týmito spôsobmi:

  • na základe živnostenského oprávnenia: v tomto prípade ide o to, že prenájom nehnuteľnosti je vlastne podnikateľskou činnosťou danej fyzickej osoby a ide o príjem z podnikania, t.j. podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov,
  • bez živnostenského oprávnenia: ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti, ide o príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

Ako postupovať pri zdaňovaní príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2019 nájdete v článku Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2019

Aký je rozdiel medzi prenájom nehnuteľnosti na základe živnostenského oprávnenia a bez živnostenského oprávnenia?

Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť a poskytuje len základné služby súvisiace prenájmom (napr. vybavenie bytu nábytkom, elektrospotrebičmi a pod.), nepotrebuje živnostenské oprávnenie. V tomto prípade ide teda o príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, ktorý definuje príjem z prenájmu ako príjem z prenájmu nehnuteľnosti a hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo k nehnuteľnosti.

V prípade, ak fyzická osoba chce prenajímať nehnuteľnosť, resp. jej časť, vzniká jej povinnosť zaregistrovať sa na miestne príslušnom daňovom úrade. Fyzická osoba je povinná registrovať sa v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky prenajala nehnuteľnosť. Daňový úrad následne túto osobu zaregistruje a pridelí jej daňové identifikačné číslo (DIČ), ktoré fyzická osoba bude uvádzať pri podávaní daňového priznania k dani z príjmov.

Prečítajte si tiež

Ak chce fyzická osoba popri prenájme nehnuteľnosti poskytovať aj iné než základné služby spojené s prenájmom (napr. upratovanie bytu, stravovanie pre nájomcov a pod.), je potrebné v tomto prípade získať osvedčenie o živnostenskom oprávnení (živnosť). V uvedenom prípade pôjde teda podnikanie v podobe prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 1 zákona. O tom, ako si založiť živnosť v roku 2018 si môžete prečítať v článku Založenie živnosti v roku 2018.

To, či fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť na základe živnosti (§ 6 ods. 1) alebo bez živnosti (§ 6 ods. 3) vplýva na odvodové a daňové zaťaženie tejto osoby. Ide najmä o tieto rozdiely:

  • odvody do Sociálnej poisťovne a zdravotnej poisťovne: fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti nie je povinná platiť odvody, naopak fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na základe živnosti je povinná platiť odvody do Sociálnej a zdravotnej poisťovne,
  • uplatnenie preukázateľných alebo paušálnych výdavkov: fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti, si nemôže uplatniť paušálne výdavky, to znamená, že pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môže uplatniť len preukázateľne vynaložené výdavky, naopak fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na základe živnosti si môže vybrať to, aké výdavky pri príjmoch z podnikania uplatní,
  • dosiahnutie daňovej straty: fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti, nemôže pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti dosiahnuť daňovú stratu, takáto osoba si môže uplatniť daňové výdavky maximálne do výšky príjmov z prenájmu, naopak fyzická osoba, ktorá dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti na základe živnosti môže dosiahnuť daňovú stratu,
  • uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka: v prípade, ak fyzická osoba mala v zdaňovacom období len príjem z prenájmu nehnuteľností bez živnosti, nemôže si znížiť v danom období základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo na manžela/manželku, naopak fyzická osoba, ktorá mala príjem z prenájmu nehnuteľnosti na základe živnosti, t.j. podnikala, môže si základ dane znížiť o nezdaniteľné časti základu dane.

V článku sa ďalej budeme venovať problematike fyzickej osoby, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti a dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

Kto je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2018?

Daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2018 podáva osoba, ak súhrn jej zdaniteľných príjmov presiahne sumu 1915,01 Eura. To znamená, že v prípade fyzickej osoby, ktorá má viacero druhov príjmov (napr. z prenájmu nehnuteľnosti, zo závislej činnosti, a po.), sa pri podávaní daňového priznania k dani z príjmov za rok 2018 berie do úvahy súhrn týchto príjmov, nie výška zdaniteľného príjmu jednotlivo.

Ak celkové zdaniteľné príjmy fyzickej osoby presiahli v roku 2018 sumu 1915,01 Eura, je povinná podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby – typ B.

Termín na podanie daňového priznania k dani z príjmov fyzickej osoby je do 1.4.2019 (nakoľko deň 31.3.2019 pripadne na deň pracovného pokoja).

Praktický postup, ako vyplniť daňové priznanie k dani z príjmov nájdete v článku Ako vyplniť daňové priznanie k dani z príjmov pri prenájme nehnuteľnosti za rok 2018.

Čo sa považuje za zdaniteľný príjem pri prenájme nehnuteľnosti v roku 2018?

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti, ktorý dosahuje fyzická osoba bez živnosti je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 Eur. Uvedené znamená, že ak fyzická osoba dosiahne v roku 2018 príjmy z prenájmu nehnuteľnosti vyššie ako 500 Eur, v daňovom priznaní uvedie zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností už nižšie o sumu, ktorá je oslobodená.

Ako sme už spomínali vyššie v článku, fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti, môže dosahovať príjmy z prenájmu nehnuteľnosti a s tým súvisiace príjmy z poskytovania základných služieb.

Zdaniteľným príjmom pri prenájme nehnuteľnosti je predovšetkým nájomné, ktoré platí fyzickej osobe nájomca a s ktorým má fyzická osoba uzatvorenú nájomnú zmluvu. Zdaniteľným príjmom pri prenájme nehnuteľnosti bez živnosti sú aj:

  • energie a ostatné služby spojené s užívaním nehnuteľnosti, ktoré platí nájomca fyzickej osobe a tá ich ďalej platí dodávateľom týchto služieb,
  • energie a ostatné služby spojené s užívaním nehnuteľnosti, ktoré platí nájomca priamo ich dodávateľom, ale pri ktorých má fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť zmluvný vzťah s dodávateľmi,
  • kaucia (zábezpeka) pri prenájme: kaucia je zdaniteľným príjmom fyzickej osoby až v tom prípade, ak nastane taká skutočnosť, ktorá ma za následok to, že si fyzická osoba kauciu ponechá. V tomto prípade je potrebné vychádzať z podmienok uzatvorenej nájomnej zmluvy.
Článok pokračuje pod reklamou

Príklad na oslobodenie príjmov z prenájmu nehnuteľností za rok 2018

Príklad č. 1: Peter v roku 2018 prenajíma byt a dosiahol príjmy z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 2 250 Eur. Okrem príjmu z prenájmu nehnuteľnosti, Peter žiadne iné príjmy nemal. Aké budú jeho zdaniteľné príjmy po uplatnení oslobodenia za rok 2018?

Po odpočítaní sumy 500 Eur, ktorá je oslobodená pri príjme z prenájmu, je výška zdaniteľných príjmov u Petra vo výške 1 750. Nakoľko sú zdaniteľné príjmy nižšie ako je suma 1 915,01 Eur, Peter nie je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov.

Príklad č. 2: Martin v roku 2018 prenajímal 1 izbu vo svojom byte a dosiahol príjmy vo výške 1 500 Eur. Okrem príjmu z prenájmu nehnuteľnosti, mal Martin príjem zo závislej činnosti vo výške 8 000 Eur. Aké budú jeho zdaniteľné príjmy po uplatnení oslobodenia za rok 2018?

Po odpočítaní sumy 500 Eur, ktorá je oslobodená pri príjme z prenájmu, je výška zdaniteľných príjmov u Martina vo výške 1 000 Eur. Nakoľko je súhrn zdaniteľných príjmov, t. j. z prenájmu nehnuteľnosti 1 000 Eur a zo závislej činnosti 8 000 Eur viac ako suma 1 915,01 Eur, Martin je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby – typ B.

Aké výdavky si môže fyzická osoba uplatniť pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2018?

Fyzická osoba, ktorá dosahuje zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti si môže uplatniť len preukázateľné daňové výdavky. Ako sme už spomínali, príjmy z prenájmu nehnuteľností sú oslobodené do výšky 500 Eur a s tým súvisí aj to, že fyzická osoba si môže výdavky uplatniť v rovnakom pomere, ako je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane k celkovým príjmom.

Viac informácií o daňových výdavkoch pri prenájme nehnuteľnosti si môžete prečítať v článku Daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti v roku 2018.

Príklad na oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľností a uplatnenie výdavkov pri oslobodení príjmu za rok 2018

Martin v roku 2018 dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 vo výške 3 500 Eur. Preukázateľné výdavky na dosiahnutie tohto príjmu mal vo výške 1 250 Eur. Aká je výška jeho zdaniteľného príjmu a preukázateľných výdavkov?

Suma zdaniteľného príjmu Martina je vo výške 3 000 Eur, t.j. príjem z prenájmu 3 500 Eur – oslobodenie z príjmov prenájmu 500 Eur a suma preukázateľných výdavkov je vo výške 1 071,43 Eur, t.j. (3 000/3 500) x 1250

Ako vypočítať daň z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2018?

Výška dane z príjmov pre fyzickú osobu je:

  • 19 % zo základu dane: základná sadzba dane, ktorá sa použije pri vyčíslení daňovej povinnosti zo základu dane, ktorý nepresiahne 176,8 - násobok životného minima pre rok 2018 (t.j. 35 268,06 eura),
  • 25 % zo základu dane: zvýšená sadzba dane, ktorá sa použije pri vyčíslení daňovej povinnosti zo základu dane, ktorý presiahne 176,8 - násobok životného minima (t.j. 35 268,06 eura).

Základom dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2018 je rozdiel, o ktorý zdaniteľné príjmy presahujú daňové výdavky v príslušnom zdaňovacom období. Uvedené znamená, že základ dane je vlastne rozdiel zdaniteľných príjmov a preukázateľných daňových výdavkov. Ako sme už spomenuli, v prípade ak preukázateľné daňové výdavky budú vyššie ako zdaniteľné príjmy, fyzická osoba ich môže v daňovom priznaní vykázať len do výšky zdaniteľných príjmov a v tom prípade bude základ dane nulový.

Nakoľko pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nie je možné odpočítať zo základu dane nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo manžela/manželku je výpočet dane z príjmov z prenájmu (v prípade, ak má fyzická osoba len príjmy z prenájmu nehnuteľnosti) jednoduchý.

Pri zisťovaní základu dane fyzická osoba čerpá údaje z daňovej evidencie, jednoduchého účtovníctva alebo podvojného účtovníctva.

Ako postupovať v prípade, ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov?

Ak je nehnuteľnosť, ktorá je prenajímaná v roku 2018 v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, tak príjem z prenájmu nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v rovnakom alebo inom dohodnutom pomere. V tom istom pomere si potom rozdelia aj preukázateľné daňové výdavky, pričom obaja si môžu uplatniť oslobodenie vo výške 500 Eur, t.j. každý jednotlivo.

Ako postupovať v prípade, ak je nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve manželov/osôb?

V prípade nehnuteľnosti, ktorá je prenajímaná v roku 2018 v podielovom spoluvlastníctve manželov, resp. osôb, príjem z prenájmu nehnuteľnosti si manželia/osoby rozdelia v takom pomere, v akom je výška ich spoluvlastníckych podielov. V rovnakom pomere si potom manželia, resp. osoby rozdelia aj preukázateľné daňové výdavky. Každá z osôb si môže uplatniť oslobodenie v sume, ktorá je daná vo výške 500 Eur.

Viac informácií o zdaňovaní príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v prípade podielového alebo bezpodielového spoluvlastníctva si môžete prečítať v článku Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľností v podielovom a bezpodielovom spoluvlastníctve.

Viac podobných článkov nájdete na www.podnikajte.sk


Prenájom nehnuteľnosti na živnosť alebo bez živnosti v roku 2019

Je výhodnejšie prenajímať nehnuteľnosť na živnosť alebo bez živnosti? Ako zdaniť príjmy z prenájmu nehnuteľnosti na živnosť alebo bez živnosti v roku 2019?

Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2019

Ako zdaniť príjmy z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2019? Čo všetko sa zahŕňa do príjmu z prenájmu nehnuteľnosti?

Daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti v roku 2019

Aké daňové výdavky si môže prenajímateľ uplatniť pri prenájme nehnuteľnosti v roku 2019? Pri prenájme nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku je možné uplatniť viac daňových výdavkov v porovnaní s prenájmom nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku.

Dodanie a nájom nehnuteľnosti – zmeny v DPH od roku 2019

S účinnosťou od 1. januára 2019 sa významne obmedzilo právo voľby zdanenia pri predaji stavby alebo jej časti, ktorá je určená na bývanie, ako aj právo voľby zdanenia v prípade prenajímaného bytu, rodinného domu a apartmánu v bytovom dome.