Prenájom nehnuteľnosti môže byť zaradený do niekoľkých kategórií. Aké sú rozdiely medzi nimi a aké výhody a nevýhody sú s nimi spojené?
Prenájom nehnuteľnosti na základe živnostenského oprávnenia
Podľa § 4 ods. 1 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní v znení neskorších predpisov je živnosťou prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov, pokiaľ sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. Podľa dôvodovej správy k živnostenskému zákonu sa základnými službami rozumejú také služby, ktoré zabezpečujú (podmieňujú) možnosť riadneho užívania nehnuteľnosti nájomcom. Základnými službami možno rozumieť najmä dodávky energií, odvoz odpadu, odvod odpadovej vody a pod. Inými než základnými službami možno rozumieť napríklad ubytovacie a stravovacie služby poskytované formou hotela. Podľa § 4 ods. 2 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní je živnosťou aj prevádzkovanie garáží alebo odstavných plôch pre motorové vozidlá, ak sa poskytujú aj iné, než základné služby spojené s prenájmom. Živnosťou je aj to, ak prenajaté garáže, prípadne odstavné plochy slúžia na umiestnenie najmenej piatich vozidiel patriacich iným osobám než majiteľovi alebo nájomcovi nehnuteľnosti. Vyššie uvedené príjmy z prenájmu nehnuteľností sú potom klasifikované ako príjem zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov.
Aktuálne informácie o prenajímaní nehnuteľnosti na živnosť alebo bez platné v roku 2019 nájdete v článku Prenájom nehnuteľnosti na živnosť alebo bez živnosti v roku 2019
Prenájom nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov
Ak sa však pri prenájme nehnuteľnosti poskytujú len základné služby, nie je na takéto podnikanie potrebné živnostenské oprávnenie a tieto príjmy patria medzi príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Prenajímateľ sa však môže rozhodnúť, že aj prenájom nehnuteľnosti s poskytovaním len základných služieb bude považovať za živnosť a požiadať o živnostenské oprávnenie. Vyplýva to z § 25 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní, kde sa hovorí, že ohlasovateľ živnosti si môže zvoliť aj inú živnosť, ktorá nie je uvedená v zozname voľných živností vypracovanom Ministerstvom vnútra Slovenskej republiky.
Prenájom nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov vs. prenájom na základe živnostenského oprávnenie
Pri rozhodovaní medzi prenájom nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov alebo na základe živnostenského oprávnenia je vhodné brať do úvahy aj viaceré skutočnosti. Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti za základe živnostenského oprávnenia podliehajú sociálnym aj zdravotným odvodom, zatiaľ čo príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov nepodliehajú žiadnym odvodom. Tiež je potrebné zohľadňovať aj skutočnosť, že pri príjmoch z prenájmu vykonávaného na základe živnostenského oprávnenia možno dosiahnuť aj daňovú stratu, zatiaľ čo pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov daňovú stratu nie je možné dosiahnuť, resp. sa na ňu neprihliada. Nie menej podstatným je aj fakt, že pri príjmoch z prenájmu podľa živnostenského oprávnenia si môže daňovník uplatniť aj nezdaniteľné časti základu dane a daňový bonus. Pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov sa základ dane o nezdaniteľné časti neznižuje a tiež nie je možné daň znížiť o daňový bonus. Pri prenájme nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov je možné uplatniť oslobodenie príjmov od dane z príjmov vo výške 500 eur, pri prenájme na základe živnosti možnosť uplatnenia oslobodenia príjmov od dane z príjmov nie je.
Pri príjmoch z prenájmu zaradených do príjmov zo živnosti alebo príjmov podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov si daňovník môže uplatňovať výdavky spojené s týmto prenájmom. Možnosti uplatňovania výdavkov nie sú pri týchto kategóriách zaradenia prenájmu nehnuteľnosti úplne rovnaké. Živnostník sa môže rozhodnúť medzi preukázateľne vynaloženými výdavkami a paušálnymi výdavkami, zatiaľ čo daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov len preukázateľne vynaložené výdavky.
| Rozdiel medzi kategóriami príjmov z prenájmu | Príjmy z prenájmu | |
| na základe živnostenského oprávnenia | podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov | |
| Sociálne odvody | Áno | Nie |
| Zdravotné odvody | Áno | Nie |
| Možnosť dosiahnuť základ dane | Áno | Áno |
| Možnosť dosiahnuť daňovú stratu | Áno | Nie |
| Možnosť uplatnenia nezdaniteľných častí základu dane | Áno | Nie |
| Možnosť uplatnenia daňového bonusu | Áno | Nie |
| Možnosť oslobodenia príjmov od dane z príjmov | Nie | Áno |
| Preukázateľne vynaložené výdavky | Áno | Áno |
| Paušálne výdavky | Áno | Nie |
Príklad na príjem z prenájmu nehnuteľnosti ako príjem zo živnosti a podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov
Fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť niekoľkým osobám. Pri prenájme nehnuteľnosti poskytuje prenajímateľ len základné služby určené na riadne využívanie nehnuteľnosti, a to najmä dodávky energií, odvoz odpadu a pod. Takéto príjmy z prenájmu s poskytovaním len základných služieb sú klasifikované ako príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov.
Ak by však prenajímateľ nehnuteľnosti v predchádzajúcom príklade poskytoval okrem základných služieb aj iné služby, napríklad stravovanie, upratovanie celých priestorov nehnuteľnosti, výmena posteľnej bielizne a podobne, na takýto prenájom bude potrebné živnostenské oprávnenie. Takéto príjmy budú potom príjmami zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov.
