Zrozumiteľný prehľad podmienok hypotekárnych úverov najväčších bánk, ktorý vie pomôcť pri hľadaní najvýhodnejšej novej hypotéky alebo pri rokovaní o znížení úrokovej sadzby na existujúcej hypotéke.
Posledný kvartál sa v priebehu posledných rokov banky predháňali v kampaniach a chceli si zvýšiť najmä trhový podiel, čo klientom prinieslo zaujímavé možnosti nielen pri nových, ale i refinančných hypotékach. Rok 2020, resp. jeho tri štvrtiny boli poznačené najmä pandémiou COVID-19 a preto je aj záver roka v hypotékach značne rozpačitý. Na jednej strane máme na trhu novú historicky najnižšiu úrokovú sadzbu, na druhej strane si banky prísnejšie vyberajú komu hypotekárny úver dajú a za akých podmienok. Obmedzenia pre napr. podnikateľov alebo pre ľudí so zahraničným príjmom tento krát banky nezaviedli kvôli opatreniam Národnej banke Slovenska s cieľom znížiť tempo zadlžovania domácností, ale kvôli tomu, že vnímajú značnú mieru neistoty a zvýšené riziko.
Čo charakterizuje hypotekárnu zimu 2020/2021? Ako vyzerá najvýhodnejšia hypotéka?
V rámci aktuálnych ponúk bánk nájdeme:
- historicky najnižšiu úrokovú sadzbu,
- prísnejšiu selekciu a obmedzenia,
- zníženie počtu bánk, ktoré preplácajú poplatok za predčasné splatenie,
- zvyšovanie poplatkov.
Historicky najnižšia úroková sadzba hypotéky bez cross-sellu
S historicky najnižšou úrokovou sadzbou bez cross-sellu prišla (tak, ako už viac krát v priebehu posledných rokov) opäť Prima banka. Tentokrát to je sadzba 0,4 % s fixáciou úroku na obdobie 40 mesiacov. Klient tak má zafixovaný úrok o 4 mesiace dlhšie, ako pri fixácii na 3 roky. Je to úrok, ktorý banka ponúka pre všetky účely hypotekárnych úverov (napríklad kúpa, výstavba, refinancovanie, či konsolidácia). Táto ponuka je zaujímavá pre skupinu zákazníkov, ktorí hľadajú aktuálnu najnižšiu splátku. Pri akútnej potrebe upraviť mesačné výdavky smerom dole je refinancovanie alebo konsolidácia (spojenie hypotéky a spotrebného úveru) rozhodne lepší nápad, ako odklad splátok (existujúci príjem žiadateľa je ale nevyhnutnou podmienkou). Medzi hlavné nevýhody Prima banky patrí ale to, že pri výročí fixácie zvyčajne ponúka existujúcim klientom vyššie sadzby ako novým klientom a nie je ochotná ich znížiť.
Mnoho klientov a poradcov vyčkávalo, že sa do boja s Prima bankou pustia ostatné banky (tak, ako po minulé roky), tentokrát sa ale nestalo. Čo sa týka nových úverov, úrokovej sadzbe 0,4 % sa priblížila jedine UniCredit Bank so sadzbou 0,49 % a fixáciou na 3 roky a podmienkou poistenia úveru. Veľké banky reagujú maximálne vrámci tzv. retenčných ponúk.
Pre komplexnosť dodávame, že v oblasti dlhých fixácií sa konkurenčný boj ustálil, niektoré banky pri 10 ročných fixáciách úrokové sadzby zvýšili. Najatraktívnejšiu sadzbu na 10 rokov bez cross-sellu ponúka ČSOB banka, a to od 1,29 %, s cross-sellom to je Slovenská sporiteľňa so sadzbou od 1,19 %.
Tip: Aktuálne ponuky hypotekárnych úverov bánk na Slovensku si môžete porovnať v našej hypotekárnej kalkulačke.
Prísnejšia selekcia a obmedzenia
Prvá vlna pandémie priniesla výrazne obmedzenia v poskytovaní hypoték. Banky obmedzili poskytovanie hypoték žiadateľom s príjmom z podnikania, zo zahraničia a z vybraných sektorov (napr.: gastro, služby, cestovný ruch), a to spôsobom, že:
- hypotéky danej skupine žiadateľov neposkytovali vôbec (napríklad pri príjme v oblasti cestovného ruchu),
- prípadne obmedzili maximálne LTV (napríklad max. LTV 60 % pre podnikateľov),
- alebo rátali iba s časťou žiadateľovho príjmu (napríklad 50 % pri príjme zo zahraničia).
Následne sa situácia s pandémiou stabilizovala (na nejaký čas) a banky tieto obmedzenia uvoľnili. Prax ale ukazuje, že iba na oko. Najlepšie ako ilustratívny príklad poslúži ČSOB, ktorá uvoľnila obmedzenia a zvýšila maximálne LTV (loan to value – do akého % z hodnoty nehnuteľnosti vie banka poskytnúť hypotéku) pre podnikateľov zo 60 % na 70 %.
Pre objektívnosť je potrebné povedať, že banky musia byť v poskytovaní hypoték (a iných úverov) obozretné a často (skoro vždy) vnímajú riziko výrazne skôr, ako bežný klient.
Preplácanie poplatkov za predčasné splatenie hypotéky v inej banke
Neistota spôsobená pandémiou v kombinácii s nízkymi výnosmi bánk pri hypotekárnych klientoch spôsobila aj to, že klesol počet bánk, ktoré sú ochotné pri refinancovaní preplatiť klientovi poplatok za predčasné splatenie hypotekárneho úveru v pôvodnej banke. V súčasnosti tieto poplatky prepláca len Tatra banka a Prima banka. V modifikovanej podobe aj ČSOB (novým refinančným klientom vracia splátky, detaily v porovnaní) a Slovenská sporiteľňa prepláca tento poplatok len v prípade, že klient pri žiadosti o hypotéku nevyužije externého finančného sprostredkovateľa. V minulosti podobné selektovanie, resp. obmedzenia externých sprostredkovateľov zaviedli aj iné banky, avšak veľmi rýchlo sa vrátili do pôvodného stavu.
Zvyšovanie poplatkov
Vzhľadom na klesajúce výnosy hľadajú banky u klientov dodatočné možnosti ich zvýšenia. Jednou možnosťou je tzv. cross-sell (banky sa snažia klientom predať okrem hypotéky aj ďalšie produkty) druhou možnosťou je zvýšenie poplatkov. V oblasti hypotekárnych úverov to je najmä poplatok za poskytnutie (spracovanie) úveru, ale zvyšujú sa aj iné poplatky (napríklad poplatok za zmenu zmluvy). Poskytnutie hypotekárneho úveru bez poplatku už nie je oproti minulosti až takou samozrejmosťou.
Odklad splátok hypotéky kvôli pandémii
Ešte v marci sme spomínali, že odklad splátok by mal byť pre klientov poslednou možnosťou v čase, kedy majú problémy splácať úver(y) načas. V praxi sa to už prejavuje a aktívny odklad splátok znemožňuje klientom požiadať o refinancovanie (príp. aj konsolidáciu).
Napriek tvrdeniam politikov, že tzv. COVID-19 odklad splátok nebude zaznamenaný v úverovom registri, zaznamenaný je a každá banka má internú metodiku, kedy najskôr po ukončení odkladu splátok môže klient požiadať o refinančnú hypotéku. Je úplne bežné, že banky chcú po ukončení odkladu vidieť min. 3 načas zaplatené splátky, sú ale aj banky, ktoré potrebujú vidieť až 15 načas zaplatených splátok pôvodnej hypotéky.
1. Slovenská sporiteľňa – hypotéka (prehľad a porovnanie)
Trvanie kampane do: -
| Fixácia (v rokoch) | Úroková sadzba (p. a.) | |
| S cross-sellom | Bez cross-sellu | |
| 1 | od 0,79 % | od 0,99 % |
| 3 | od 0,89 % | od 1,09 % |
| 5 | od 0,89 % | od 1,09 % |
| 10 | od 1,19 % | od 1,39 % |
| 15 | od 1,69 % | od 1,89% |
| Cross-sell | (zľava 0,5 %) (zľava 0,20 %) |
| Poplatok za poskytnutie | 199 eur |
| Preplatenie poplatku za predčasné splatenie hypotéky z inej banky | áno, platí pre všetky banky, ale iba v prípade, že si klient požiada o hypotekárny úver priamo v banke |
| Možnosť prehodnotiť podmienky existujúcej hypotéky | áno |
2. Prima Banka – hypotéka (prehľad a porovnanie)
Trvanie kampane
do: 04. 04. 2021
| Fixácia (v rokoch) | Úroková sadzba (p. a.) | |
| S cross-sellom | Bez cross-sellu | |
| 3 | 0,60 % | 0,60 % |
| 40 mesiacov | 0,40 % | 0,40 % |
| 4 | 0,80 % | 0,80 % |
| 5 | 0,90 % | 0,90 % |
| 7 | 1,00 % | 1,00 % |
| Cross-sell | vedenie účtu v banke (100 % zľava z poplatku za poskytnutie hypotéky) |
| Poplatok za poskytnutie | 1 % (100 % zľava z poplatku za poskytnutie hypotéky pri splácaní z účtu v banke) |
| Preplatenie poplatku za predčasné splatenie hypotéky z inej banky | áno, platí pre všetky banky |
| Možnosť prehodnotiť podmienky existujúcej hypotéky | nie |
3. Tatra Banka – hypotéka (prehľad a porovnanie)
Trvanie kampane do: -
| Fixácia (v rokoch) | Úroková sadzba (p. a.) |
| Bez cross-sellu | |
| 1 a 2 | od 0,85 % |
| 3 | od 0,85 % |
| 5 | od 0,95 % |
| 7 | od 1,15 % |
| 10 | od 1,55% |
| Cross-sell | - |
| Poplatok za poskytnutie | 99 eur |
| Preplatenie poplatku za predčasné splatenie hypotéky z inej banky | áno, platí pre všetky banky |
| Možnosť prehodnotiť podmienky existujúcej hypotéky | áno |
4. VÚB Banka – hypotéka (prehľad a porovnanie)
Trvanie kampane do: -
| Fixácia (v rokoch) | Úroková sadzba (p. a.) |
| Bez cross-sellu | |
| 1 | od 1,29 % |
| 3 | od 0,89 % |
| 4 | od 1,09 % |
| 5 | od 1,19 % |
| 6 | od 1,69 % |
| 10 | od 1,79 % |
| Cross-sell | - |
| Poplatok za poskytnutie | nie, ak sa spláca z účtu vo VÚB |
| Preplatenie poplatku za predčasné splatenie hypotéky z inej banky | nie |
| Možnosť prehodnotiť podmienky existujúcej hypotéky | áno |
5. UniCredit Bank – hypotéka (prehľad a porovnanie)
Trvanie kampane do: -
| Fixácia (v rokoch) | Úroková sadzba (p. a.) | |
| S cross-sellom * | Bez cross-sellu * | |
| 3 | od 0,49 % | od 1,29 % |
| 4 | od 0,69 % | od 1,49 % |
| 5 | od 0,79 % | od 1,59 % |
| 7 | od 0,89 % | od 1,69 % |
| 10 | od 1,09 % | od 1,89 % |
*plus dodatočné zníženie úrokovej sadzby o 0,1 % pri úvere nad 79 000 eur.
| Cross-sell | (zľava 0,20 %) |
| Poplatok za poskytnutie | nie |
| Preplatenie poplatku za predčasné splatenie hypotéky z inej banky | nie |
| Možnosť prehodnotiť podmienky existujúcej hypotéky | áno |
6. ČSOB – hypotéka (prehľad a porovnanie)
Trvanie kampane do: -
| Fixácia (v rokoch) | Úroková sadzba (p. a.) | |
| S cross-sellom | Bez cross-sellu | |
| 1 | od 1,50 % | od 1,80 % |
| 3 | od 0,89 % | od 1,19 % |
| 4 | od 0,99 % | od 1,29 % |
| 5 | od 0,99 % | od 1,29% |
| 10 | od 1,29 % | od 1,59 % |
| Cross-sell | vedenie účtu v banke - aktívny účet: |
| Poplatok za poskytnutie | 90 eur |
| Preplatenie poplatku za predčasné splatenie hypotéky z inej banky | áno, vo forme vrátenia 1 – 3 splátok novej hypotéky, podľa jej výšky |
| Možnosť prehodnotiť podmienky existujúcej hypotéky | áno |
7. Poštová banka – hypotéka (prehľad a porovnanie)
Trvanie kampane do: -
| Fixácia (v rokoch) | Úroková sadzba (p. a.) | |
| S cross-sellom | Bez cross-sellu | |
| 1 | od 0,50 % | od 1,00 % |
| 2 | od 0,50 % | od 1,00 % |
| 3 | od 0,50 % | od 1,00 % |
| 5 | od 0,70 % | od 1,20 % |
| Cross-sell | vedenie účtu v banke - aktívny účet: |
| Poplatok za poskytnutie | 0 eur |
| Preplatenie poplatku za predčasné splatenie hypotéky z inej banky | nie |
| Možnosť prehodnotiť podmienky existujúcej hypotéky | áno |
8. Fio banka – hypotéka (prehľad a porovnanie)
Trvanie kampane do: -
| Fixácia (v rokoch) | Úroková sadzba (p. a.)* | |
| S cross-sellom | Bez cross-sellu | |
| 1 | od 0,48 % | od 0,78 % |
| 3 | od 0,48 % | od 0,78 % |
| 5 | od 0,58 % | od 0,88 % |
| Cross-sell | *základný úrok navýšený o najnižšiu možnú prirážku hypotéka nad 40 000 eur (zľava 0,10 %) poistenie schopnosti splácať úver (zľava 0,20 %) |
| Poplatok za poskytnutie | 0 eur |
| Preplatenie poplatku za predčasné splatenie hypotéky z inej banky | nie |
| Možnosť prehodnotiť podmienky existujúcej hypotéky | nie |
9. mBank – hypotéka (prehľad a porovnanie)
Trvanie kampane do: 31.01.2021
| Fixácia (v rokoch) | Úroková sadzba (p. a.) | |
| S cross-sellom | Bez cross-sellu | |
| 1 | od 0,89 % | od 1,64 % |
| 3 | od 0,69 % | od 1,44 % |
| 4 | od 0,64 % | od 1,39 % |
| 5 | od 0,74 % | od 1,49 % |
| 5* | od 0,59 % | od 1,24 % |
*pre vybrané účely (napr.: refinancovanie, kúpa bytu)
| Cross-sell | vedenie účtu v banke: |
| Poplatok za poskytnutie | 0 eur |
| Preplatenie poplatku za predčasné splatenie hypotéky z inej banky | nie |
| Možnosť prehodnotiť podmienky existujúcej hypotéky | áno |
Poradenstvo v oblasti financií
Ak máte otázky k aktuálnej téme článku alebo potrebujete poradiť v oblasti poistenia, úverov alebo sporenia/investovania, neváhajte sa na nás obrátiť. Pomohli sme už desiatkam spokojných klientov.
