Ubytovateľom, ktorí poskytujú krátkodobé ubytovanie, pribudne od roku 2027 nová povinnosť. Ubytovacie jednotky ponúkané cez digitálne platformy ako Airbnb či Booking bude potrebné zapísať do nového registra a získať registračné číslo. Čo všetko bude musieť ubytovateľ po novom vybaviť?
Krátkodobé ubytovanie ponúkané prostredníctvom digitálnych platforiem, akými sú Airbnb či Booking, je dnes už bežnou súčasťou cestovného ruchu nielen v zahraničí, ale aj na Slovensku. Rastúci počet takto ponúkaných ubytovaní však prináša aj potrebu lepšieho prehľadu o tom, kto krátkodobé ubytovanie poskytuje, kde sa nachádza a v akom rozsahu je ponúkané.
Na úrovni Európskej únie túto oblasť legislatívne upravuje nariadenie Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2024/1028 z 11. apríla 2024 o zbere a poskytovaní údajov týkajúcich sa služieb krátkodobého prenájmu ubytovania a o zmene nariadenia (EÚ) 2018/1724. Jeho cieľom je zabezpečiť spoľahlivejšie a jednotnejšie údaje o krátkodobých prenájmoch a umožniť verejným orgánom lepšie vyhodnocovať ich vplyv a prijímať primerané opatrenia.
Európska únia nariadením reaguje na rýchly rast platformovej ekonomiky a na problémy, ktoré môže rozmach krátkodobého ubytovania prinášať miestnym komunitám. V niektorých oblastiach môže napríklad prispievať k znižovaniu dostupnosti nehnuteľností určených na dlhodobé bývanie a k rastu cien nehnuteľností a nájomného. Verejné orgány zároveň často nemajú dostatok spoľahlivých údajov o tom, kto ubytovanie poskytuje, kde sa nachádza a ako často sa prenajíma. Nedostatok týchto údajov im potom sťažuje prijímanie a kontrolu účinných a primeraných pravidiel.
Slovenská legislatíva na európsku úpravu reaguje prijatím zákona č. 133/2026 Z. z. o registri jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania a o doplnení zákona č. 264/2022 Z. z. o mediálnych službách a o zmene a doplnení niektorých zákonov (zákon o mediálnych službách) v znení neskorších predpisov. Zákon bol vyhlásený v Zbierke zákonov 18. júna 2026, účinný je od 1. januára 2027.
Nový zákon prináša na Slovensko najmä nový systém evidencie ubytovacích jednotiek ponúkaných prostredníctvom online platforiem. Ubytovatelia budú musieť svoje ubytovacie jednotky zapísať do nového registra, pričom každej zapísanej jednotke bude pridelené registračné číslo. Zákon zároveň upravuje, aké údaje sa budú do registra zapisovať, ako sa budú aktualizovať a aké povinnosti budú mať ubytovatelia po registrácii.
Nejde pritom o náhradu ostatných povinností, ktoré môžu ubytovateľovi vyplývať z podnikania či poskytovania ubytovacích služieb. Nová registračná povinnosť sa pridáva k existujúcim povinnostiam a týka sa konkrétne krátkodobého ubytovania ponúkaného prostredníctvom online platforiem.
Koho sa týka nová povinnosť pri krátkodobom prenájme ubytovania?
Nová povinnosť sa nebude týkať iba podnikateľov, ktorí poskytujú ubytovacie služby ako svoju hlavnú podnikateľskú činnosť. Zákon č. 133/2026 Z. z. pracuje s pojmom hostiteľ, ktorým môže byť fyzická osoba, fyzická osoba – podnikateľ, či právnická osoba. Rozhodujúca pri vzniku povinnosti nebude len skutočnosť, či ide o podnikateľa, ale najmä to, či poskytuje krátkodobé ubytovanie prostredníctvom online platformy.
Za krátkodobý prenájom ubytovania sa podľa zákona považuje prenájom ubytovania na dobu kratšiu ako jeden rok. Nové pravidlá sa pritom týkajú poskytovania takéhoto ubytovania prostredníctvom online platforiem pre krátkodobé prenájmy, teda napríklad prostredníctvom platforiem Airbnb či Booking.
Ak chce hostiteľ ponúkať ubytovaciu jednotku prostredníctvom online platformy, musí ju najskôr zapísať do registra a získať pre ňu registračné číslo. Ubytovanie v jednotke bez platného registračného čísla totiž nebude možné prostredníctvom online platformy ani ponúkať.
Nová registračná povinnosť sa tak môže týkať nielen profesionálnych hostiteľov, ale aj fyzických osôb (nepodnikateľov), ktoré napríklad ponúkajú svoj byt, dom, chatu alebo inú ubytovaciu jednotku na krátkodobé pobyty cez akúkoľvek online platformu.
Na záver upozorňujeme, že samotné prenajímanie ubytovania na obdobie kratšie ako jeden rok ešte automaticky neznamená povinnosť registrácie. Táto povinnosť sa podľa zákona viaže na poskytovanie krátkodobého ubytovania iba prostredníctvom online platformy. Ak napríklad prenajímate svoj byt alebo chatu na krátkodobé pobyty, ale hostí získavate priamo a nevyužívate online platformu, táto registračná povinnosť sa na vás z tohto dôvodu nevzťahuje.
Register jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania od 1.1.2027
Zákonom č. 133/2026 Z. z. sa zriaďuje Register jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania (ďalej len „register“). Ide o informačný systém verejnej správy, ktorý bude viesť a prevádzkovať Ministerstvo cestovného ruchu a športu SR. Register má zároveň plniť funkciu jednotného digitálneho kontaktného miesta pre oblasť krátkodobého prenájmu ubytovania.
Do registra sa nebudú zapisovať iba údaje o samotnom hostiteľovi, ale predovšetkým údaje o konkrétnej ubytovacej jednotke. Pôjde napríklad o jej adresu, údaje z katastra nehnuteľností, pri byte aj číslo jednotky a poschodie, typ jednotky či informáciu o tom, či sa ponúka ako celé alebo časť bydliska hostiteľa. Zapisovať sa bude aj maximálny počet lôžok a hostí a obdobie, počas ktorého sa má jednotka poskytovať na krátkodobé ubytovanie prostredníctvom online platformy.
Súčasťou registra budú aj identifikačné údaje hostiteľa. Rozsah údajov sa pritom bude líšiť podľa toho, či ide o fyzickú osobu, fyzickú osobu – podnikateľa alebo právnickú osobu:
| Hostiteľ | Údaje zapisované do registra |
|---|---|
| Fyzická osoba (napríklad fyzická osoba – občan) |
|
| Fyzická osoba – podnikateľ (napríklad živnostník, iná SZČO) |
|
| Právnická osoba (napríklad s.r.o.) |
|
Pre každú ubytovaciu jednotku zapísanú do registra sa následne vygeneruje jedinečné registračné číslo, ktoré bude k jednotke priradené. Práve toto číslo bude pri ponúkaní ubytovania cez online platformu kľúčové. Zápis, zmena aj výmaz údajov z registra budú bezplatné. Za úplnosť, správnosť a pravdivosť zapísaných údajov však bude zodpovedať samotný hostiteľ.
Registračná povinnosť a termíny registrácie
Pre hostiteľov, ktorí začnú poskytovať krátkodobé ubytovanie prostredníctvom online platformy až od roku 2027, bude platiť povinnosť zaregistrovať sa ešte pred prvým ponúknutím ubytovania prostredníctvom online platformy. Bez platného registračného čísla totiž nebude možné ubytovaciu jednotku na online platforme ponúkať.
Iná situácia bude pri hostiteľoch, ktorí už krátkodobé ubytovanie prostredníctvom online platforiem poskytujú. Zákon pre nich ustanovuje prechodné obdobie. Ak hostiteľ ponúka ubytovanie prostredníctvom online platformy už k 31. decembru 2026, bude musieť údaje o sebe a o ubytovacej jednotke zapísať do registra najneskôr do 28. februára 2027.
Existujúci hostitelia tak nebudú musieť svoje ponuky z online platforiem odstrániť hneď k 1. januáru 2027. Na zápis do registra získavajú dva mesiace a od 1. marca 2027 budú aj pre nich platiť rovnaké pravidlá ako pre nových hostiteľov – ubytovanie ponúkané prostredníctvom online platformy bude musieť mať platné registračné číslo.
Povinnosti hostiteľa po registrácii
Zápis do registra nebude jednorazovou povinnosťou. Hostiteľ bude musieť zabezpečiť, aby údaje vedené v registri boli počas poskytovania krátkodobého ubytovania úplné, správne a aktuálne. Ak sa niektorý zo zapísaných údajov zmení, hostiteľ bude povinný zapísať túto zmenu do registra do 30 dní odo dňa jej vzniku.
Povinnosť sa bude týkať aj situácie, keď hostiteľ poskytovanie krátkodobého ubytovania úplne ukončí. Ak dôjde ku trvalému ukončeniu poskytovania služieb krátkodobého prenájmu v danej ubytovacej jednotke, hostiteľ bude povinný vymazať ju z registra do 30 dní od skončenia tejto činnosti.
Dôležité pritom je, že za správnosť a úplnosť údajov zapísaných v registri bude zodpovedať samotný hostiteľ. Register teda nebude znamenať iba jednorazové získanie registračného čísla, ale aj povinnosť priebežne aktualizovať údaje podľa skutočného stavu.
Kto má prístup ku údajom hostiteľov?
Ku údajom v registri budú mať okrem Ministerstva cestovného ruchu a športu SR prístup aj zákonom určené orgány verejnej moci. Pôjde napríklad o správcu dane z ubytovania, orgány finančnej správy, Policajný zbor, spravodajské služby, Štatistický úrad SR, Národnú banku Slovenska, živnostenský úrad či súd. Rozsah sprístupnených údajov a účel ich použitia sa budú líšiť podľa konkrétneho orgánu. Niektorým orgánom sa osobné údaje sprístupnia iba v nevyhnutnom rozsahu, zatiaľ čo spravodajské služby, Štatistický úrad SR a Národná banka Slovenska budú mať prístup k údajom registra v plnom rozsahu. Register tak má vytvoriť jednotný zdroj údajov o krátkodobom ubytovaní, ktorý bude možné využívať napríklad pri kontrole alebo pri výkone pôsobnosti príslušných orgánov.
Niektoré údaje o ubytovacích jednotkách budú dostupné aj verejne, a to:
- adresa ubytovacej jednotky,
- typ ubytovacej jednotky,
- obdobie poskytovania prostredníctvom online platformy,
- registračné číslo ubytovacej jednotky.
Identifikačné údaje hostiteľa teda nebudú automaticky celé verejné.
Sankcie za porušenie povinností: aké pokuty hrozia?
Nesplnenie povinností podľa nového zákona nebude bez následkov. Zákon pritom rozlišuje medzi priestupkami fyzických osôb a inými správnymi deliktmi, ktorých sa môžu dopustiť fyzické osoby – podnikatelia, právnické osoby a samotní poskytovatelia online platforiem.
Fyzickej osobe môže byť za priestupok uložená pokuta od 100 eur do 1 000 eur. Priestupkom bude napríklad nesplnenie povinnosti zapísať ubytovaciu jednotku do registra, neaktualizovanie údajov v stanovenej lehote alebo poskytovanie krátkodobého ubytovania prostredníctvom online platformy bez platného registračného čísla. Rovnako sa priestupku dopustí fyzická osoba, ak bude ubytovanie poskytovať cez online platformu napriek dočasnému pozastaveniu platnosti registračného čísla. Pri opakovanom spáchaní priestupku môže pokuta dosiahnuť až 2 000 eur.
Ak sa rovnakého porušenia dopustí fyzická osoba – podnikateľ alebo právnická osoba, pôjde o iný správny delikt. Za ten môže Ministerstvo cestovného ruchu a športu SR uložiť pokutu od 1 000 eur do 3 000 eur. Pri opakovanom porušení povinností môže byť pokuta až dvojnásobná, t. j. až vo výške 6 000 eur.
Dôležité pritom je, že pokuta nie je jediným možným následkom porušenia povinností hostiteľa. Ak Ministerstvo cestovného ruchu a športu SR pri kontrole zistí nedostatky v údajoch zapísaných v registri, najskôr vyzve hostiteľa na ich odstránenie a poskytne mu lehotu najmenej 10 pracovných dní. V prípade, že hostiteľ nedostatky v určenej lehote neodstráni, ministerstvo rozhodne o dočasnom pozastavení platnosti registračného čísla. Ak hostiteľ nedostatky neodstráni ani do dvoch mesiacov odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o pozastavení, ministerstvo rozhodne o odňatí registračného čísla a jednotku aj jej registračné číslo vymaže z registra.
Pre hostiteľa tak bude od roku 2027 dôležité nielen registráciu včas vykonať, ale aj priebežne aktualizovať zapísané údaje a dbať na to, aby svoje ubytovanie ponúkal prostredníctvom online platformy iba s platným registračným číslom.
