Nájomné zmluvy – aké má nájomca možnosti počas korona krízy?

Štát v súvislosti s bojom proti koronavírusu uzavrel niektoré maloobchodné prevádzky. Môže nájomca požiadať o zľavu z nájomného, odmietnuť platiť nájomné alebo jednoduchšie vypovedať zmluvu?

Mnoho podnikateľov vykonáva svoju činnosť v prenajatých priestoroch, za ktoré platia nájomné. Problémy im spôsobuje aktuálna situácia v súvislosti s pandémiou ochorenia Covid-19, ktoré spôsobuje spôsobene koronavírus.

Ako zasiahli nájomné zmluvy podnikateľov opatrenia Úradu verejného zdravotníctva SR

Rýchle šírenie respiračného ochorenia COVID-19 spôsobilo, že vláda SR s cieľom ochrany zdravia ľudí prijala viaceré opatrenia. S účinnosťou od 30. 03. 2020 ostávajú naďalej uzavreté niektoré maloobchodné prevádzky a  prevádzky poskytujúce služby s výnimkou predajní potravín, drogérie, lekární, novín či autoservisov a záhradkárstiev. Nerešpektovanie tohto opatrenia sa považuje za správny delikt, za ktorý príslušný regionálny úrad verejného zdravotníctva uloží pokutu vo výške do 20 000 eur.

V dôsledku vládnych opatrení tak boli viacerí podnikatelia (nájomcovia) od 16. marca 2020 nútení dočasne uzavrieť svoje prevádzky (kamenné obchody), t. j. nemôžu pokračovať v prevádzkovaní svojej predajne a tým pádom ani v ďalšom užívaní prenajatých priestorov v súlade s účelom dohodnutým v nájomnej zmluve.

Nájomnou zmluvou je zmluva, ktorou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec (napr. nehnuteľnosť), aby ju dočasne (počas dohodnutej doby) užíval alebo z nej bral aj úžitky. V podnikateľskom prostredí je to najčastejšie písomná zmluva o nájme nebytových priestorov uzavretá medzi prenajímateľom (majiteľom priestoru) a nájomcom (podnikateľom, užívateľom priestoru) za konkrétnym účelom podnikania (napr. na účely prevádzky obchodu s oblečením, kaviarne a pod.). 

Vplyv koronavírusu na nájomné zmluvy

V nájomnej zmluve si prenajímateľ a nájomca môžu upraviť viaceré situácie nad rámec zákona a odlišne od príslušných zákonných ustanovení. Pri posudzovaní možností by sa zmluvné strany mali najprv zamerať na znenie svojej uzavretej nájomnej zmluvy. Znamená to, že za daných okolností treba osobitne pri každej nájomnej zmluve posúdiť najmä to, či súčasná pandémia spôsobená koronavírusom a v súvislosti s ňou prijaté opatrenia predstavujú napríklad:

  • vyššiu moc (vis major) definovanú v nájomnej zmluve
  • nemožnosť plnenia zmluvy
  • zmarenie účelu zmluvy

Je teda nutné v prvom rade skontrolovať, či nájomná zmluva obsahuje definíciu prípadu vyššej moci, ktorá by zahŕňala šírenie vírusových či iných ochorení, alebo či obsahuje nejaké iné dojednanie, v zmysle ktorého by si nájomca mohol nárokovať zníženie (zľavu) nájomného alebo ustanovenie, ktoré by za danej situácie mohlo byť pre ktorúkoľvek zmluvnú stranu výhodné. Ak nájomná zmluva takéto ustanovenia neobsahuje, nájomca má malú šancu uspieť s nárokom na zníženie výšky nájomného alebo jeho neplatenie.

Koronavírus (COVID-19) ako vyššia moc v nájomných zmluvách

Vyššia moc je pojmom, ktorý nie je v legislatíve definovaný. Vo všeobecnosti ide o právnu skutočnosť, ktorá spočíva v mimoriadnej, nepredvídateľnej, neodvrátiteľnej a nezavinenej udalosti, spôsobujúcej nejakú škodu. Môže ňou byť napríklad prírodná udalosť alebo neovplyvniteľné štátne nariadenie.

Aj koronavírus (COVID-19), resp. s ním spojené opatrenia štátu, sú nepredvídateľnou okolnosťou, ktorá vznikla nezávisle od vôle zmluvných strán, t. j. zmluvné strany ju nezavinili. Dôležité však je, či nájomná zmluva obsahuje dojednania takejto vyššej moci alebo nie.  

Nájomná zmluva obsahuje dojednanie vyššej moci

Ak nájomná zmluva obsahuje ustanovenie o vyššej moci, znamená to, že tento pojem je priamo v nájomnej zmluve dojednaný, t. j. zmluva upravuje, ako majú strany v prípade vyššej moci postupovať a aké to bude mať následky.

Pri každej nájomnej zmluve, ktorá obsahuje ustanovenie o vyššej moci, je potrebné posúdiť, či koronavírus (COVID-19), resp. s ním spojené vládne opatrenia, spadajú do zmluvnej definície vyššej moci. Ak áno, treba ďalej posúdiť, či koronavírus, resp. s ním spojené opatrenia, boli reálnou príčinou nesplnenia si povinnosti riadne a včas plniť, teda či je koronavírus ako prípad vyššej moci dôvodom pre nesplnenie zmluvnej povinnosti.  

Prečítajte si tiež

V prípade, že koronavírus a naň nadväzujúce opatrenia predstavujú podľa nájomnej zmluvy tzv. vyššiu moc, môžu ospravedlniť neplnenie povinnosti z nájomnej zmluvy, t. j. napríklad nesplnenie povinnosti nájomcu uhradiť nájomné riadne a včas. Znamená to, že nájomca by v takomto prípade nebol zodpovedný za nesplnenie jeho povinnosti platiť nájomné, resp. by bol oprávnený dočasne odoprieť platby nájomného.

Mnohé nájomné zmluvy sú však uzatvárané na podľa vzorov z internetu, ktoré na situácie týkajúce sa vyššej moci častokrát nemyslia. Vyššia moc sa zvykne viac uplatňovať pri dodávateľských zmluvách. Ide o jeden z príkladov situácií, kedy sa mnohým vrátia investície do právnych služieb. Dostupné alternatívy budú zrejme závisieť od toho, na čo všetko sa pri tvorbe zmluvy myslelo

Nájomná zmluva neobsahuje dojednanie vyššej moci

Ak nájomná zmluva neobsahuje ustanovenia o vyššej moci, nájomný vzťah sa ohľadne nesplnenia zmluvnej povinnosti v dôsledku koronavírusu (COVID-19) bude riadiť príslušnými právnymi predpismi (zákonom o nájme a podnájme nebytových priestorov, Obchodným zákonníkom a Občianskym zákonníkom). Tieto zákony však neobsahujú úpravu vyššej moci a s tým spojené následky, okrem úpravy náhrady škody (§ 374 ods. 1 Obchodného zákonníka).  

To znamená, že koronavírus vrátane vládnych opatrení ako prípad vyššej moci v takomto prípade nezbavuje zmluvné strany povinnosti plniť si svoje záväzky riadne a včas, tzn., že nájomca je povinný naďalej uhrádzať nájomné v dohodnutej výške a lehote. Samozrejme, do úvahy prichádza vzájomné rokovanie zmluvných strán o zmene podmienok nájomnej zmluvy počas trvania štátnych opatrení.

Rada: Do budúcna sa podnikatelia môžu vopred pripraviť na podobnú situáciu tak, že do znenia nájomnej zmluvy zavedú definíciu vyššej moci, ktorá bude zahŕňať aj šírenie ochorenia či iných nákazlivých chorôb vrátane prijatia karanténnych opatrení orgánmi štátu, miestnej alebo regionálnej samosprávy.

Koronavírus ako nemožnosť plnenia (užívania prenajatých priestorov)

V dôsledku uzatvorenia niektorých maloobchodných prevádzok zo strany štátu sa stalo dočasne nemožným, aby prenajímateľ plnil svoj zmluvný záväzok, t. j. aby nájomcovi umožňoval užívanie prenajatých priestorov na dohodnutý účel. Prenajímateľ teda počas trvania opatrení nemôže plniť to, na čo sa nájomnou zmluvou zaviazal, t. j. nájomca nemôže užívať prenajaté priestory spôsobom dojednaným v nájomnej zmluve.   

Kvôli opatreniam proti koronavírusu (COVID-19) sa tak zmluvné plnenie stalo nemožným, resp. nesplniteľným. Ak sa plnenie stane nemožným, povinnosť dlžníka plniť zanikne (§ 575 ods. 1 Občianskeho zákonníka). To znamená, že vládne opatrenia spojené s koronavírusom môžu mať za následok zánik nájomnej zmluvy pre nemožnosť plnenia. Predpokladom ale je, že plnenie nie je možné poskytnúť ani za sťažených podmienok, s väčšími nákladmi alebo po dojednanom čase, či ani s pomocou inej osoby. Aj toto bude treba posudzovať individuálne pri každej nájomnej zmluve osobitne.

Upozornenie: O nemožnosť plnenia nájomnej zmluvy nejde v prípade, ak sa podnikateľ (nájomca) z vlastnej iniciatívy z preventívnych dôvodov rozhodol zavrieť svoju predajňu.

Článok pokračuje pod reklamou

Koronavírus ako zmarenie účelu nájomnej zmluvy

Výlučne v obchodnoprávnych vzťahoch je ďalšou možnosťou, ktorá za daných okolností prichádza do úvahy situácia, kedy v dôsledku podstatnej zmeny okolností, za ktorých sa nájomná zmluva uzavrela, bol zmarený základný účel zmluvy, ktorý v nej bol výslovne vyjadrený. V takomto prípade môže podľa § 356 Obchodného zákonníka zmluvná strana, ktorá je dotknutá zmarením účelu zmluvy od nájomnej zmluvy odstúpiť.  

Aby vzniklo právo na odstúpenie od zmluvy v súvislosti so zmarením jej účelu sa teda vyžaduje, aby:

  • došlo k podstatnej zmene okolností, za ktorých sa zmluva uzavrela a
  • základný účel zmluvy bol v nej výslovne uvedený.

Aplikáciu tohto ustanovenia je ale nutné posudzovať individuálne pre každý konkrétny prípad, s ohľadom na to, či koronavírus, resp. prijaté opatrenia predstavujú podstatnú zmenu okolností, v dôsledku ktorých bol zmarený základný účel zmluvy.

Prečítajte si tiež

V praxi je účelom zmluvy o nájme nebytových priestorov najčastejšie výkon podnikateľskej činnosti (napr. prevádzkovanie predajne). Preto, ak bol koronavírus, resp. s ním súvisiace opatrenia v konkrétno prípade vyhodnotené ako podstatná zmena okolností, ktoré zmarili základný účel nájomnej zmluvy s tým, že tento účel bol v nájomnej zmluve výslovne uvedený, môže nájomca (ako dotknutá zmluvná strana) z tohto dôvodu odstúpiť od zmluvy. Odstúpením od zmluvy sa zmluva od počiatku zrušuje, čo znamená, že akoby k uzatvoreniu zmluvy ani nedošlo. Koronavírus v takomto prípade predstavuje dôvod zániku zmluvy.

Nemožno teda zovšeobecniť, keby bude v dôsledku ochorenia COVID-19, ktoré spôsobuje koronavírus zmarený základný účel nájomnej zmluvy a kedy bude znamenať podstatnú zmenu okolností. Treba však pamätať na to, že strana, ktorá takto odstúpi od nájomnej zmluvy, je povinná druhej strane nahradiť škodu, ktorá jej týmto vznikla.

Na záver zdôrazňujeme, že podmienky zmeny alebo ukončenia nájomnej zmluvy vždy závisia od dohody zmluvných strán obsiahnutej v konkrétnej zmluve. Aby došlo k zmene zmluvných podmienok je dôležitá ochota obidvoch strán upraviť si počas tejto dočasnej situácie vzájomné práva a povinnosti. Dosiahnutie kompromisu je tak jedným zo spôsobov ako chrániť záujmy prenajímateľa i nájomcu. Prenajímatelia napríklad môžu zvážiť „krátkodobé prázdniny“ na platenie nájomného alebo dočasné obdobie bez jeho platenia, či zľavu z nájomného.

Jedinou možnosťou je tak pozrieť sa na konkrétnu nájomnú zmluvu  a v závislosti od konkrétnych zmluvných podmienok napríklad požiadať prenajímateľa o dočasné zníženie nájomného alebo odloženie jeho splatnosti, prípadne o jeho neuhrádzanie. Ak takéto ustanovenia nájomná zmluva neobsahuje, zostáva len rokovať a spoliehať sa na dohodu a konštruktívny prístup prenajímateľa.

Viac podobných článkov nájdete na www.podnikajte.sk


Novela zákona o zájazdoch a odklad dovoleniek cez cestovky

Cestovky dostanú odklad, zákazníci si budú na dovolenky musieť počkať. Parlament schválil novelu, ktorou sa má riešiť postup týkajúci sa zájazdov (dovoleniek), ktoré sa kvôli pandémii koronavírusu nemohli uskutočniť.

Odvody SZČO (živnostníkov) do Sociálnej poisťovne v roku 2020 - vplyv pandémie

Aký vplyv na výšku odvodov SZČO do Sociálnej poisťovne, resp. vznik alebo zánik sociálneho poistenia má aktuálna pandémia? Posunú sa v roku 2020 štandardné termíny 1. júl a 1. október?

Odklad odvodov pre zamestnávateľov a SZČO kvôli koronavírusu za máj

Niektorí zamestnávatelia a SZČO si môžu odložiť splatnosť odvodov za máj 2020, podobne ako to bolo v marci, a to až do 31. decembra. Aké sú podmienky a o ktoré odvody ide?

Príspevky pre podnikateľov kvôli koronavírusu – zmeny od apríla 2020

Ako má postupovať zamestnávateľ a SZČO pri žiadaní príspevku za apríl 2020? Aké zmeny nastali v jednotlivých opatreniach od mája 2020? Prinášame ich prehľad.
To najlepšie z Podnikajte.sk do vašej schránky