Ako uplatniť daňové výdavky pri prenájme bytu (nehnuteľnosti) v roku 2016

Ján Benko | 18.11.2016
Ako uplatniť daňové výdavky pri prenájme bytu (nehnuteľnosti) v roku 2016
Prenajímatelia bytov (nehnuteľností) nemôžu v daňovom priznaní za rok 2016 uplatniť paušálne výdavky. Skutočné výdavky v preukázateľnej výške môžu uplatniť týmito troma spôsobmi.

Byt (nehnuteľnosť) je možné prenajímať bez živnostenského oprávnenia (uzavrie sa len nájomná zmluva) alebo so živnostenským oprávnením. K problematike akým spôsobom prenajímať byt alebo inú nehnuteľnosť nájdete viac informácií a porovnanie výhod a nevýhod v článku Prenájom bytu (nehnuteľnosti) v roku 2016.

Skutočné daňové výdavky alebo žiadne daňové výdavky pri prenájme bytu (nehnuteľnosti) v roku 2016

Prenajímatelia bytu (nehnuteľnosti) majú v roku 2016 len jedinú možnosť uplatnenia daňových výdavkov. Môžu uplatniť len skutočné (zdokladované) daňové výdavky, zaúčtované v účtovníctve alebo evidované v daňovej evidencii.

Do roku 2013 dovoľoval zákon o dani z príjmov prenajímateľom uplatniť v daňovom priznaní k dani z príjmov paušálne výdavky vo výške 40 % z príjmov z prenájmu. V tom období nebol zavedený ani ročný, resp. mesačný limit pre paušálne výdavky.

Skutočné alebo žiadne daňové výdavky.

V roku 2016 majú prenajímatelia bytu alebo inej nehnuteľnosti dve možnosti. Buď v daňovom priznaní uplatnia skutočné výdavky, alebo žiadne výdavky. V obidvoch prípadoch majú možnosť oslobodiť od dane z príjmov 500 eur. Uplatnenie skutočných výdavkov môže výrazne znížiť daň z príjmov. Pozrite si nasledujúci ilustratívny príklad.

Príklad: Marián prenajíma byt, pričom má s nájomníkmi dohodnuté nájomné vo výške 500 eur mesačne. Nájomné platia nájomníci vždy do konca príslušného kalendárneho mesiaca. Jeho ročné príjmy z prenájmu bytu sú 6 000 eur. Ročné výdavky na energie (napr. elektrina, teplo, voda, plyn) a poplatky správcovi bytového domu sú 2 500 eur. Byt sa rozhodne zaradiť do obchodného majetku, tak môže uplatniť odpisy vo výške 2 500 eur a úroky z hypotéky vo výške 500 eur.

Marián uplatní oslobodenie od dane z príjmov vo výške 500 eur. Jeho zdaniteľné príjmy z prenájmu bytu za rok 2016 budú vo výške 5 500 eur. V súvislosti s prenajímaným bytom zaplatil v roku 2016 výdavky spolu vo výške 3 000 eur (2 500 eur bežné výdavky na prevádzku bytu, 500 eur úrok z hypotéky) a môže si uplatniť 2 500 eur daňový odpis. Vynaložil teda výdavky celkovo v sume 5 500 eur. Keďže uplatnil oslobodenie od dane z príjmov, musí pomerne skrátiť výdavky. V daňovom priznaní môže uplatniť daňové výdavky vo výške 5 041,67 eura. Z príjmov z prenájmu bytu zaplatí za rok 2016 daň z príjmov vo výške 87,08 eura.

Neuplatnenie výdavkov pri prenájme bytu (nehnuteľnosti) v roku 2016 môže viesť k výraznému zvýšeniu dane z príjmov. Mnohí prenajímatelia o možnosti uplatniť v daňovom priznaní skutočné výdavky nevedia. Prípadne aj keď túto vedomosť majú, odrádza ich administratívna záťaž, naštudovanie príslušných právnych predpisov, odkladanie dokladov a ich archivácia.

Zároveň je potrebné pamätať aj na skutočnosť, že výšku uplatnených skutočných výdavkov môže daňový úrad v budúcnosti kontrolovať. Pozrite si však nasledujúci príklad prenajímateľa, ktorý neuplatní pri prenájme bytu (nehnuteľnosti) v roku 2016 žiadne daňové výdavky.

Príklad: Filip v roku 2016 prenajímal byt, pričom nájomníci mu zaplatili nájomné v sume 6 000 eur. I keď mohol, neuplatní v daňovom priznaní skutočné výdavky, nakoľko o tejto možnosti nevie. Uplatní oslobodenie od dane z príjmov vo výške 500 eur, čo znamená, že jeho zdaniteľný príjem z prenájmu bytu za rok 2016 je vo výške 5 500 eur. Z príjmov z prenájmu bytu zaplatí za rok 2016 daň z príjmov vo výške 1 045 eur.

Na základe uvedených príkladov je zrejmé, že prenajímateľom sa oplatí uplatniť v daňovom priznaní za rok 2016 skutočné výdavky. Niekoľko hodín práce môže viesť k výraznej daňovej úspore, ktorá je v uvedených príkladoch takmer 1 000 eur.

Skutočné daňové výdavky pri prenájme bytu (nehnuteľnosti) v roku 2016

Ak si k prenájmu bytu (nehnuteľnosti) nezaložíte živnosť, za rok 2016 je možné uplatniť len skutočné výdavky v preukázateľnej výške vedením:

  • daňovej evidencie,
  • jednoduchého účtovníctva alebo
  • podvojného účtovníctva.

Najvhodnejším spôsobom uplatnenia skutočných výdavkov je vo väčšine prípadov vedenie daňovej evidencie. Vedenie jednoduchého alebo podvojného účtovníctva zahŕňa vyššiu administratívnu záťaž, čo sa prejaví aj v cene za tieto služby. Vedenie účtovníctva vyžaduje pokročilejšie znalosti účtovných predpisov. Za chyby v účtovníctve a v daňovom priznaní ukladajú daňové úrady pokuty.

Vedenie daňovej evidencie je pre prenajímateľov výhodné predovšetkým z týchto dôvodov:

  • jednoduchosť – pri prenájme nehnuteľnosti vo väčšine prípadov postačuje evidencia príjmov a výdavkov, evidencia pohľadávok a evidencia záväzkov,
  • nízka administratívna záťaž – nie je potrebné zostavovať účtovnú závierku ako v prípade účtovníctva.

O autorovi

Ing. Ján Benko

Zvedavo a rád do hĺbky skúmam otázky a témy, ktoré iní prebádali len málo. V spoločnosti Účtovná jednotka, s.r.o. spolu s kolegami podnikateľom odhaľujeme chodníčky, ktoré ich povedú zákonnou, no finančne únosnejšou cestou. Každodenným spoločníkom je mi legislatívne dianie a výzvy, ktorým slovenskí podnikatelia čelia. K mojim osobným prioritám patrí neustále vzdelávanie a vo voľnom čase ma zaujíma politika, literatúra a skúmanie čohokoľvek nového.

Najlepšie články do vášho mailu každý pondelok

Čítajte len to, čo vás naozaj zaujíma. Sumár vybraných článkov raz za týždeň, žiadny spam. Zasielanie newslettra si môžete kedykoľvek vypnúť.

Zvoľte si témy: