Vyplnenie daňového priznania pri prenájme starších nehnuteľností (bytov) môže byť komplikovanejšie, ak sa do obchodného majetku zaradí nehnuteľnosť (byt). Za roky užívania nehnuteľnosti (bytu) na súkromné účely je potrebné odpisy vypočítať, ale ide o daňovo neuplatniteľné výdavky. Prečítajte si, ako v týchto prípadoch postupovať.
Rozsah daňových výdavkov, ktoré je možné uplatniť v daňovom priznaní pri prenájme nehnuteľnosti (bytu), závisí od skutočnosti, či prenajímateľ zaradí nehnuteľnosť (byt) do obchodného majetku. Ak prenajímateľ nehnuteľnosť (byt) zaradí do obchodného majetku, môže si uplatniť nárok na väčšie množstvo daňových výdavkov, okrem iného aj odpisy. Podrobnejšie o výdavkoch súvisiacich s prenájmom nehnuteľnosti (bytu), ktoré je možné uplatniť v daňovom priznaní za rok 2016 nájdete v článku Daňové výdavky pri prenájme bytu (nehnuteľnosti) v roku 2016.
V prípade prenájmu nehnuteľnosti (bytu) dochádza často k situácii, že prenajímateľ nezačne nehnuteľnosť (byt) prenajímať ihneď po jej nadobudnutí, ale istý čas v nehnuteľnosti (byte) býva (t. j. neprenajíma ju, nepoužíva ju na zabezpečenie zdaniteľného príjmu) a prenajímať ju začne neskôr.
Práve v týchto situáciách si prenajímateľ nemusí uvedomiť, že aj za dobu, kedy nehnuteľnosť (byt) neprenajímal, musí vypočítať odpisy. Tieto odpisy nie je možné zahrnúť do daňových výdavkov, avšak v daňovom priznaní ovplyvnia zostatkovú cenu prenajímanej nehnuteľnosti (bytu). Zostatková cena nehnuteľnosti (bytu) je v zásade suma, ktorú prenajímateľ ešte môže (prostredníctvom odpisov) uplatniť do daňových výdavkov.
Prenájom nehnuteľnosti (bytu) a jej odpisovanie v roku 2016
Základná právna úprava tejto situácie sa nachádza v § 24 ods. 5 a § 25 ods. 1 písm. d) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“). Z týchto ustanovení vyplýva, že prenajímateľ pri preradení nehnuteľnosti (bytu) z osobného užívania do obchodného majetku odpisuje túto nehnuteľnosť (byt) ako v ďalších rokoch odpisovania zo vstupnej ceny. Za roky jej nevyužívania na zabezpečenie zdaniteľného príjmu (t. j. prenájmu) sa odpisy neuplatňujú.
Vstupná cena nehnuteľnosti (bytu) je suma, z ktorej sa počítajú daňové odpisy. Môže ňou byť napr. obstarávacia cena (napr. pri kúpe bytu), vlastné náklady (napr. pri výstavbe rodinného domu) či cena určená znaleckým posudkom (napr. pri zdedení bytu).
Pre výpočet odpisov je dôležité stanoviť začiatok odpisovania. Ten je v zákone o dani z príjmov určený ako mesiac, ktorom došlo k zaradeniu nehnuteľnosti (bytu) do užívania, t. j. ide o mesiac, počnúc ktorým prenajímateľ začal o nehnuteľnosti (byte) účtovať alebo ju začal evidovať v daňovej evidencii. V prípade, ak bola nehnuteľnosť (byt) pred začiatkom prenájmu používaná na osobné účely, mesiacom zaradenia nehnuteľnosti (bytu) do užívania sa rozumie mesiac, v ktorom by prenajímateľ o nehnuteľnosti (byte) mohol začať účtovať, alebo v ktorom by ju mohol začať evidovať v daňovej evidencii, ak by ju prenajímal.
V prípade podstatne staršej nehnuteľnosti (bytu) môže dôjsť k situácii, že prenajímateľ nebude môcť uplatniť v daňovom priznaní žiadne odpisy. Zaradenie nehnuteľnosti (bytu) do obchodného majetku však môže byť výhodné z dôvodu uplatnenia ďalších výdavkov, ktoré sa na prenajímanú nehnuteľnosť (byt) vzťahujú.
Pri výpočte odpisov za roky, počas ktorých sa nehnuteľnosť (byt) neprenajímala, sa odpisy vypočítajú podľa zákona o dani z príjmov v znení účinnom v príslušnom zdaňovacom období (kalendárnom roku). Ako má prenajímateľ v týchto situáciách postupovať uvádzame pre lepšiu zrozumiteľnosť na nasledujúcom príklade.
Príklad: Andrea kúpila v roku 2010 byt, ktorého obstarávacia cena bola 150 000 eur. V katastri nehnuteľností bola ako vlastník zapísaná v decembri 2010. Od 1.1.2016 začala byt prenajímať.
Vstupná cena bytu je 150 000 eur. V rokoch 2010 až 2014 bola doba odpisovania pre byt stanovaná na 20 rokov. Ročný odpis bol vo výške 7 500 eur (v prípade rovnomerného odpisovania). Od roku 2015 došlo k zmenám v odpisovaní hmotného majetku a doba odpisovania bytu sa predĺžila na 40 rokov. Za rok 2015 bol odpis vo výške 3 750 eur. Úhrn neuplatnených odpisov za roky 2010 až 2015 je 41 250 eur.
Rozdiel vstupnej ceny (150 000 eur) a úhrnu neuplatnených odpisov (41 250 eur) predstavuje zostatkovú cenu na začiatku roka 2016, ktorá je vo výške 108 750 eur.
V daňovom priznaní za rok 2016 sa uplatní odpis 3 750 eur. Zostatková cena na konci zdaňovacieho obdobia 2016 je 105 000 eur.
| Rok | Doba odpisovania v rokoch | Neuplatnený odpis v € | Uplatnený odpis v € | Zostatková cena v € |
| 2010 | 20 | 7 500,00 | - | 142 500,00 |
| 2011 | 20 | 7 500,00 | - | 135 000,00 |
| 2012 | 20 | 7 500,00 | - | 127 500,00 |
| 2013 | 20 | 7 500,00 | - | 120 000,00 |
| 2014 | 20 | 7 500,00 | - | 112 500,00 |
| 2015 | 40 | 3 750,00 | - | 108 750,00 |
| 2016 | 40 | - | 3 750,00 | 105 000,00 |
Andrea v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby (typ B) vyplní tabuľku č. 1a, ktorá začína na tretej strane daňového priznania tak, ako to ilustruje nasledujúci obrázok.
