Prenajímatelia bytov (nehnuteľností) nemôžu v daňovom priznaní za rok 2016 uplatniť paušálne výdavky. Skutočné výdavky v preukázateľnej výške môžu uplatniť týmito troma spôsobmi.
Byt (nehnuteľnosť) je možné prenajímať bez živnostenského oprávnenia (uzavrie sa len nájomná zmluva) alebo so živnostenským oprávnením. K problematike akým spôsobom prenajímať byt alebo inú nehnuteľnosť nájdete viac informácií a porovnanie výhod a nevýhod v článku Prenájom bytu (nehnuteľnosti) v roku 2016.
Skutočné daňové výdavky alebo žiadne daňové výdavky pri prenájme bytu (nehnuteľnosti) v roku 2016
Prenajímatelia bytu (nehnuteľnosti) majú v roku 2016 len jedinú možnosť uplatnenia daňových výdavkov. Môžu uplatniť len skutočné (zdokladované) daňové výdavky, zaúčtované v účtovníctve alebo evidované v daňovej evidencii.
Do roku 2013 dovoľoval zákon o dani z príjmov prenajímateľom uplatniť v daňovom priznaní k dani z príjmov paušálne výdavky vo výške 40 % z príjmov z prenájmu. V tom období nebol zavedený ani ročný, resp. mesačný limit pre paušálne výdavky.
Skutočné alebo žiadne daňové výdavky.
V roku 2016 majú prenajímatelia bytu alebo inej nehnuteľnosti dve možnosti. Buď v daňovom priznaní uplatnia skutočné výdavky, alebo žiadne výdavky. V obidvoch prípadoch majú možnosť oslobodiť od dane z príjmov 500 eur. Uplatnenie skutočných výdavkov môže výrazne znížiť daň z príjmov. Pozrite si nasledujúci ilustratívny príklad.
Príklad: Marián prenajíma byt, pričom má s nájomníkmi dohodnuté nájomné vo výške 500 eur mesačne. Nájomné platia nájomníci vždy do konca príslušného kalendárneho mesiaca. Jeho ročné príjmy z prenájmu bytu sú 6 000 eur. Ročné výdavky na energie (napr. elektrina, teplo, voda, plyn) a poplatky správcovi bytového domu sú 2 500 eur. Byt sa rozhodne zaradiť do obchodného majetku, tak môže uplatniť odpisy vo výške 2 500 eur a úroky z hypotéky vo výške 500 eur.
Marián uplatní oslobodenie od dane z príjmov vo výške 500 eur. Jeho zdaniteľné príjmy z prenájmu bytu za rok 2016 budú vo výške 5 500 eur. V súvislosti s prenajímaným bytom zaplatil v roku 2016 výdavky spolu vo výške 3 000 eur (2 500 eur bežné výdavky na prevádzku bytu, 500 eur úrok z hypotéky) a môže si uplatniť 2 500 eur daňový odpis. Vynaložil teda výdavky celkovo v sume 5 500 eur. Keďže uplatnil oslobodenie od dane z príjmov, musí pomerne skrátiť výdavky. V daňovom priznaní môže uplatniť daňové výdavky vo výške 5 041,67 eura. Z príjmov z prenájmu bytu zaplatí za rok 2016 daň z príjmov vo výške 87,08 eura.
Neuplatnenie výdavkov pri prenájme bytu (nehnuteľnosti) v roku 2016 môže viesť k výraznému zvýšeniu dane z príjmov. Mnohí prenajímatelia o možnosti uplatniť v daňovom priznaní skutočné výdavky nevedia. Prípadne aj keď túto vedomosť majú, odrádza ich administratívna záťaž, naštudovanie príslušných právnych predpisov, odkladanie dokladov a ich archivácia.
Zároveň je potrebné pamätať aj na skutočnosť, že výšku uplatnených skutočných výdavkov môže daňový úrad v budúcnosti kontrolovať. Pozrite si však nasledujúci príklad prenajímateľa, ktorý neuplatní pri prenájme bytu (nehnuteľnosti) v roku 2016 žiadne daňové výdavky.
Príklad: Filip v roku 2016 prenajímal byt, pričom nájomníci mu zaplatili nájomné v sume 6 000 eur. I keď mohol, neuplatní v daňovom priznaní skutočné výdavky, nakoľko o tejto možnosti nevie. Uplatní oslobodenie od dane z príjmov vo výške 500 eur, čo znamená, že jeho zdaniteľný príjem z prenájmu bytu za rok 2016 je vo výške 5 500 eur. Z príjmov z prenájmu bytu zaplatí za rok 2016 daň z príjmov vo výške 1 045 eur.
Na základe uvedených príkladov je zrejmé, že prenajímateľom sa oplatí uplatniť v daňovom priznaní za rok 2016 skutočné výdavky. Niekoľko hodín práce môže viesť k výraznej daňovej úspore, ktorá je v uvedených príkladoch takmer 1 000 eur.
Ako správne posúdiť plnenia v nájomnej zmluve z hľadiska dane z pridanej hodnoty nájdete v článku Nájomná zmluva z pohľadu DPH
Skutočné daňové výdavky pri prenájme bytu (nehnuteľnosti) v roku 2016
Ak si k prenájmu bytu (nehnuteľnosti) nezaložíte živnosť, za rok 2016 je možné uplatniť len skutočné výdavky v preukázateľnej výške vedením:
- daňovej evidencie,
- jednoduchého účtovníctva alebo
- podvojného účtovníctva.
Najvhodnejším spôsobom uplatnenia skutočných výdavkov je vo väčšine prípadov vedenie daňovej evidencie. Vedenie jednoduchého alebo podvojného účtovníctva zahŕňa vyššiu administratívnu záťaž, čo sa prejaví aj v cene za tieto služby. Vedenie účtovníctva vyžaduje pokročilejšie znalosti účtovných predpisov. Za chyby v účtovníctve a v daňovom priznaní ukladajú daňové úrady pokuty.
Vedenie daňovej evidencie je pre prenajímateľov výhodné predovšetkým z týchto dôvodov:
- jednoduchosť – pri prenájme nehnuteľnosti vo väčšine prípadov postačuje evidencia príjmov a výdavkov, evidencia pohľadávok a evidencia záväzkov,
- nízka administratívna záťaž – nie je potrebné zostavovať účtovnú závierku ako v prípade účtovníctva.
Pripravili sme vzor daňovej evidencie, ktorý nájdete v našom eshope. Vzor obsahuje tabuľky potrebné k vedeniu daňovej evidencie a pomôcku k výpočtu dane z príjmov a vyplneniu daňového priznania.
