Stavili na ekologické priemyselné nehnuteľnosti a podľa Financial Times boli v roku 2019 najrýchlejšie rastúcou firmou v Česku. Ako význam moderných hál podčiarkla pandémia, prezradil v rozhovore zakladateľ Accolade, Milan Kratina.
Rýchla výroba či rýchle dodanie tovaru závisí od mnohých faktorov, no jedným z nich je aj kvalita samotného priestoru výrobnej haly alebo skladu. Význam priemyselných budov podčiarkujú aj situácie ako pandémia Covid-19 či Brexit, napr. pre zmeny na hraniciach. V takýchto situáciách si dôležitosť logistických nehnuteľností uvedomujú nielen spoločnosti z oblasti e-commerce, ale aj potravinárske reťazce či výrobné firmy.
Na prípravu a prenájom priemyselných priestorov sa od roku 2011 zameriava česká investičná spoločnosť Accolade. Nehnuteľnosti, ktoré tvoria jej portfólio a ktoré ponúkajú na prenájom, sa od konkurenčných výrazne odlišujú a svojich zákazníkov našli na trhoch v Česku, Poľsku, Nemecku, a jedna z nich stojí aj na Slovensku – v Košiciach. Teraz prichádza Fond Accolade na náš trh a ponúka slovenským investorom možnosť profitovať z rastu e-commerce a logistiky. Treba pritom počítať s investičným horizontom 5 rokov a minimálnou investíciou 75-tisíc EUR.
Za zrodom Accolade stojí Milan Kratina, ktorý sa už pri štúdiu na vysokej škole stretol s prípravou pozemkov pre výstavbu priemyselných nehnuteľností. Tejto oblasti sa už nepustil a vybudoval spoločnosť, ktorá sa zaradila medzi vplyvných hráčov na trhu s priemyselnou infraštruktúrou v Európe. V rozhovore pre Podnikajte.sk prezradil:
- v čom spočíva potenciál priemyselných budov a prečo sa rozhodli zamerať na investície práve do nich,
- prečo záujem o priemyselné nehnuteľnosti neklesol ani v období pandémie,
- prečo sa firma Accolade rozhodla expandovať na Slovensko a akú príležitosti prináša pre malých a stredných podnikateľov.
Pandémia zdôraznila potenciál priemyselných budov
V Accolade Industrial Fund sa zameriavate na
investície do priemyselných nehnuteľností. Prečo ste sa rozhodli práve pre
priemyselné budovy, v čom je ich potenciál?
Priemyselné nehnuteľnosti majú rozhodne budúcnosť. Už pred šiestimi rokmi sme vedeli, že priemyselné haly a kvalitná infraštruktúra pre podnikanie bude čím ďalej viac potrebné. Dokazuje to aj posledný rok, keď celý svet ochromila pandémia koronavírusu. Rovnako ako chcete mať do druhého dňa nový telefón, očakávate, že budete mať do druhého dňa aj základné potraviny. V každodennom živote si to väčšina ľudí neuvedomuje, ale práve moderné haly sú v dobe krízy tými miestami, vďaka ktorým je rýchle dodanie tovarov možné.
Z hľadiska fungovania spoločnosti sú teraz priemyselné nehnuteľnosti bezkonkurenčným prvkom zásobovania nás všetkých; stali sa veľmi žiadaným aktívom. Nachádzame sa vo fáze ďalšej transformácie tradičného priemyslu a už teraz je jasné, že industriálne budovy v nej budú hrať hlavnú úlohu.
V spojení s pandémiou Covid-19 sa neustále
hovorí o negatívnych dopadoch na ekonomiku či firmy. Ako sa táto situácia
odrazila na záujme o prenájom vašich budov?
V poslednej dobe vnímame zvyšujúci sa dopyt po priemyselných priestoroch práve v súvislosti s „Covidom“; segmenty e-commerce a logistiky zaznamenali rastúcu tendenciu. Nepocítili sme žiadne výpadky nájomného. Za posledný rok si fond priemyselných nehnuteľností Accolade pripísal do svojho portfólia 215 560 m2 nových, k okoliu šetrných priestorov pre podnikanie v hodnote 174 mil. EUR. Svojim investorom priniesol zhodnotenie 10,02 % v eurovej a 12,02 % v korunovej triede.
Všímame si aj čiastočný návrat výrob z Ázie, a tiež väčšiu potrebu skladovania, pretože just-in-time alebo just-in-sequence model sa ukázal v kríze ako nie úplne vhodný.
Aj priemyselná budova môže byť šetrná k prírode a dobrým miestom pre zamestnancov
Vaše portfólio tvoria budovy, ktoré sú
postavené s ohľadom na životné prostredie. Čím sú iné?
Naše parky fungujú nielen v súlade s prírodou a svetom okolo nás, ale zaručujú aj vysokú mieru energetickej sebestačnosti, efektívne hospodárenie s vodou a nadštandardné pracovné podmienky pre zamestnancov. V Accolade sme vytvorili portfólio budov, ktoré spĺňajú tie najprísnejšie štandardy modernej výstavby a vplyvu na životné prostredie, čo potvrdzujú ich prestížne certifikácie udržateľnosti BREEAM. V súčasnej dobe máme jedno z najzelenších portfólií industriálnych budov v Európe. Príkladom toho je aj najšetrnejšia moderná hala sveta v českom Chebe, kde sa splachuje dažďovou vodou, tieni predokennými žalúziami, okolie zdobí rozmanitá zeleň miestnych pôvodných druhov, unikátom je hotel pre hmyz. K dispozícii je vonkajšia posilňovňa pre zamestnancov aj odpočinková zóna.
Accolade má dnes 36 percent portfólia hál postavených na tzv. brownfieldoch (pozn. redakcie: ide o nehnuteľnosť v už urbanizovanom území, ktorá nie je využívaná, je zanedbaná, niekedy aj kontaminovaná a efektívne ju môžeme využívať až po revitalizácii.) Aj hala v Chebe vznikla na mieste bývalých strojární, kde sa za komunistickej éry vyrábali veľkorýpadlá pre povrchové doly.
Pre koho sú tieto priestory vhodným riešením?
Aké typy spoločností sú vašimi nájomcami najčastejšie a prečo?
Moderné a udržateľné priemyselné haly prenajímame s celkovou plochou 950 282 m2 desiatkam nájomcov z európskeho i svetového biznisu, pôsobiacich najmä v oblastiach logistiky, e-commerce až po výrobu. Patria medzi nich napr. DHL, KION, Raben, Assa Abloy, Expondo či real Digital. Priemerná dĺžka nájmov je viac než šesť rokov.
Haly musia byť pripravené, musia sa stavať maximálne funkčne, aby 9 z 10 klientov, ktorí prídu, sa mohli v hale usadiť. Využívame globálne štandardy stavieb, a tým dosahujeme, že zahraniční investori majú podobné globálne podmienky na celom svete. Jedine takto môžeme zaistiť dlhodobú udržateľnosť nehnuteľností.
Našim investorom ponúkame stabilný výnos. Existujúci nájomcovia s nami rastú, prichádzajú aj noví, záujem o naše haly je veľký. Dokazuje to v súčasnej dobe 100 % obsadenosť, ktorá výrazne prekonáva nielen trh strednej a východnej Európy, ale aj ten nemecký.
Akú príležitosť ponúkne expanzia Accolade na Slovensko?
V spolupráci so Slovenskou sporiteľňou
rozširujete svoje pôsobenie na náš trh. Prečo ste sa rozhodli pre Slovensko?
K distribúcii Fondu na Slovensko došlo prirodzeným vývojom. Reagujeme na zvyšujúci sa dopyt a záujem o tento typ investovania. Chceli sme i slovenským investorom ponúknuť možnosť podieľať sa na investovaní do udržateľnej budúcnosti európskeho podnikania, do priemyselných nehnuteľností.
Slovensko je pre nás veľmi dôležitý trh z hľadiska našej
zahraničnej expanzie. Naším cieľom je vybudovať stredoeurópsku finančnú inštitúciu,
ktorá prinesie i slovenským investorom možnosť podieľať sa a zarábať na
aktivitách spoločností, ako je DHL alebo Kion. Faktom
tiež je, že Česi a Slováci mali k sebe vždy blízko.
Môže byť výstavba nových priemyselných budov
príležitosťou aj pre menšie podniky, ktoré vám môžu poskytnúť napr. svoje
služby a stať sa tak vašou investíciou?
Priemyselné nehnuteľnosti hrajú dôležitú úlohu v stratégiách tých najväčších svetových fondov, no zároveň sú žiadaným aktívom aj pre menších investorov. Dynamický rast sektorov logistiky a e-commerce ukázal ich investičný potenciál. Aj pre malých a stredných podnikateľov je to určite príležitosť. Vždy sa snažíme, tam kde to ide, využívať lokálnych dodávateľov a lokálne služby. Pretože chceme byť dlhodobým susedom s dobrými vzťahmi.
