Od roku 2027 sa menia pravidlá pre LTV pri hypotékach. Mladí pri prvom bývaní získajú výhodnejšie podmienky, pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti sa financovanie sprísni. Čo to znamená v praxi?
Od roku 2027 sa menia hranice maximálnej časti ceny nehnuteľnosti, ktorú možno financovať úverom (tzv. LTV limit). Žiadatelia sa pri posudzovaní toho, „koľko percentnú hypotéku“ dostanú, budú po novom rozlišovať podľa veku aj množstva nehnuteľností v ich vlastníctve. Novelu opatrenia schválila Banková rada NBS 28.9.2026.
Kto od roku 2027 dosiahne na vyšší LTV limit?
Keďže podľa Národnej banky Slovenska (NBS) dnes každá piata hypotéka smeruje klientom s aspoň dvoma nehnuteľnosťami, cieľom novej úpravy je jasnejšie rozlišovať medzi financovaním prvého bývania a investičnými nákupmi. „Rozdielne skupiny klientov majú rozličnú mieru rizík a správanie počas finančného cyklu. Pri kúpe tretej alebo ďalšej nehnuteľnosti ide skôr o majetkové (investičné) rozhodnutie, pri ktorom je primerané, aby klient financoval väčšiu časť z vlastných zdrojov. Pri mladých, ktorí riešia prvé bývanie, je najväčšou prekážkou kúpy nehnuteľnosti práve počiatočný kapitál,“ vysvetľuje NBS.
Do roku 2027 platí plošne nastavený LTV limit na 80 %. Vyššiu hranicu, 90 %, možno udeliť v rámci regulatórnej výnimky na pätinu hypoték.
Od 1.1.2027 však budú môcť toto vyššie percento (90 %) dostať ľudia, ktorí majú najviac 35 rokov, ktorí ešte nevlastnia rezidenčnú nehnuteľnosť a účelom úveru je kúpa alebo výstavba nehnuteľnosti. Pre väčšiu časť ďalších žiadateľov zostáva platných 80 % z hodnoty nehnuteľnosti a tí, ktorí by chceli úverom financovať tretiu a ďalšiu svoju nehnuteľnosť, budú môcť získať len 70 %.
| Typ žiadateľa | Pravidlá pre LTV limit od roku 2027 |
|---|---|
| Maximálne 35 rokov, bez rezidenčnej nehnuteľnosti, účel úveru je kúpa/výstavba nehnuteľnosti | 90 % |
| Úver na účel tretej a ďalšej nehnuteľnosti | 70 % |
| Ostatní žiadatelia | 80 % |
Nové pravidlá pre hypotéky sa budú zavádzať postupne
Nové pravidlá nezačnú platiť naraz. Zavádzať do praxe sa budú postupne, aby mali banky dosť času na zavedenie potrebných procesov. Budú totiž musieť v katastri nehnuteľností overovať počet vlastnených nehnuteľností žiadateľov o úver, čo doposiaľ nerobili.
NBS na svojej stránke uvádza nasledovný harmonogram:
| Postupné zmeny v pravidlách poskytovania hypoték (kľúčové míľniky a výnimky pre úvery s vysokým pomerom LTV) | |
|---|---|
| Termín zavedenia zmeny | Činnosť |
| 1. január 2027 | Podpora prvého bývania pre mladých – možnosť financovania až do 90 % hodnoty nehnuteľnosti pri kúpe prvého bývania mladými klientmi (závisí od pripravenosti banky) |
| 1. polrok 2027 | Výnimka 20 % nových úverov – banka môže poskytnúť až 20 % nových úverov s LTV do 90 % aj ostatným klientom |
| 1. júl 2027 | Prísnejšie financovanie investičných nehnuteľností – pre tretiu a každú ďalšiu nehnuteľnosť sa uplatní najviac 70 % LTV |
| 2. polrok 2027 | Výnimka 10 % nových úverov – postupné zníženie podielu úverov, ktoré môžu byť poskytnuté s LTV do 90 % aj ostatným klientom |
| Od roku 2028 | Výnimka 7 % nových úverov – cieľový podiel úverov s LTV do 90 % mimo podpory prvého bývania mladých |
Overovanie nehnuteľností – čo sa považuje za rezidenčnú?
Medzi rezidenčné nehnuteľnosti sa radia domy, byty a ďalšie nehnuteľnosti, ktoré možno využívať na bývanie. Patria tu teda napríklad aj apartmány, ktoré sú zapísané v katastri nehnuteľností ako nebytové priestory.
Naopak, nespadajú tu:
- pozemky,
- nehnuteľnosti zapísané v katastri nehnuteľností ako budovy pre šport a rekreačné účely,
- rozostavaná nehnuteľnosť, ktorej výstavba sa ide financovať.
Zároveň sa overovať budú len nehnuteľnosti na Slovensku. Ak má žiadateľ nehnuteľnosť v zahraničí, to sa skúmať nebude.
Dôležité je dodať, že za vlastníctvo sa považujú aj spoluvlastnícke podiely (aspoň ½ podiel).
Podiel výnimiek sa bude znižovať
Výnimka v praxi znamená, že ide o maximálny podiel nových úverov, ktoré môže banka poskytnúť s LTV až do 90 % akýmkoľvek klientom, pričom je to nad rámec úverov pre mladých na financovanie prvého bývania. Množstvo výnimiek, ktoré bude môcť banka udeliť, sa bude postupne znižovať:
- 1. polrok 2027 – 20 % nových úverov;
- 2. polrok 2027 – 10 % nových úverov;
- Od 2028 – 7 % nových úverov.
NBS vysvetľuje, že výnimka 90 % sa doteraz vzťahovala na 20 % poskytnutých úverov vo všeobecnosti. Veľká časť z nich pritom bola využívaná práve pri mladých žiadateľoch. Avšak, nakoľko nové pravidlá umožnia LTV 90 % pre mladých na prvé bývanie, rozsah výnimiek sa zníži na 7 % všetkých poskytnutých úverov, pretože sa zmenší skupina žiadateľov, ktorých sa výnimka týka.
Môže sa však stať, že mladý žiadateľ síce vlastní rezidenčnú nehnuteľnosť, no chce pre svoje prvé bývanie niečo iné (napríklad zdedí starší byt, no bývať chce v novom). Vtedy spadá do skupiny s nárokom na 80 % LTV, pričom 90 % môže získať na výnimku.
NBS uvádza, že výnimku bude možné využiť napríklad v prípadoch:
- keď sa žiadateľ sťahuje do inej nehnuteľnosti, pričom novú nehnuteľnosť kúpi skôr ako predá pôvodnú,
- zdedí nehnuteľnosť ďaleko od miesta skutočného pobytu,
- spoluvlastníctvo nehnuteľnosti je komplikované.
„Zohľadnenie špeciálnych životných situácií je zároveň hlavným dôvodom, prečo sa prísnejší limit pre LTV neuplatňuje na kúpu druhej, ale až tretej a ďalšej nehnuteľnosti. O použití výnimky pre individuálne úvery rozhodujú jednotlivé banky,“ vysvetľuje NBS.
Výška LTV pre hypotéky od roku 2027 – praktické príklady
Mladý žiadateľ, ktorý má 30 rokov a nevlastní ešte žiadnu nehnuteľnosť. Chce si kúpiť byt za 200 000 eur.
Môže získať úver do 90 % hodnoty nehnuteľnosti. Teoreticky tak môže získať úver vo výške 180 000 eur, dofinancovať z vlastných zdrojov by potreboval 20 000 eur.
Nejde však o garanciu, len o rámcový limit. Banka môže poskytnúť úver aj v nižšej výške alebo ho neposkytnúť. Všetko záleží od rizikovosti konkrétneho úveru.
Žiadateľ vo veku 30 rokov, ktorý vlastní rezidenčnú nehnuteľnosť, no nevyhovuje jeho potrebám na bývanie. Chce si kúpiť byt za 200 000 eur.
Môže získať úver do 80 % hodnoty nehnuteľnosti (160 000 eur), pričom na výnimku môže získať aj 90 %. O použití výnimky ale rozhodujú banky individuálne.
Žiadateľ vo veku 37 rokov si chce kúpiť prvú nehnuteľnosť – dom za 400 000 eur.
Môže získať úver do 80 % hodnoty nehnuteľnosti (320 000 eur). Hoci ide o jeho prvú nehnuteľnosť, na zvýhodnený limit 90 % nedosiahne (ak mu nebude udelená výnimka), pretože v čase podania žiadosti už má viac ako 35 rokov.
Žiadateľ vlastní byt, v ktorom býva a ďalší byt, ktorý prenajíma. Kúpiť chce ešte apartmán za 180 000 eur.
Získať môže úver s LTV 70 % (126 000 eur). Nezáleží pritom, na aký účel apartmán kupuje.
Aj pri týchto úveroch bude existovať možnosť získať výnimku umožňujúcu LTV 90 %. O jej využití ale rozhoduje banka a jej rozsah bude regulovaný. Môže ísť o situácie, ak žiadateľ vlastní nehnuteľnosti, ktoré síce spĺňajú definíciu rezidenčnej nehnuteľnosti, ale reálne nie sú obytné.
Poznámka: Je dôležité zdôrazniť, že o výške reálnej výšky LTV rozhoduje banka individuálne. Bez ohľadu na to, do ktorej skupiny žiadateľov daný človek spadá, banka sa vždy môže rozhodnúť dať mu menej ako je stanovený limit LTV.
Zmeny v pravidlách pre úvery na bývanie od roku 2027 – súhrn
Od roku 2027 sa postupne budú uplatňovať zmeny v poskytovaní hypoték. Po novom platiť budú nasledovné pravidlá:
- Hypotéka na prvé bývanie
- dochádza k uvoľneniu pravidiel,
- LTV limit z 80 % na 90 %,
- týka sa žiadateľov vo veku najviac 35 rokov, bez vlastnej nehnuteľnosti a určený na prvé bývanie;
- Hypotéka na rezidenčnú nehnuteľnosť
- základný LTV limit 80 %,
- týka sa ostatných žiadateľov, ktorí nespĺňajú podmienky na 90 % LTV pre prvé bývanie ani na 70 % LTV pre tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť,
- patria sem napríklad žiadatelia nad 35 rokov bez nehnuteľnosti alebo žiadatelia, ktorí už vlastnia jednu rezidenčnú nehnuteľnosť,
- v rámci regulatórnej výnimky môže banka poskytnúť aj LTV do 90 %.
- Hypotéka na tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť (bez ohľadu na spôsob využitia)
- dochádza k sprísneniu pravidiel,
- LTV limit z 80 % na 70 %,
- týka sa žiadateľov, ktorí spolu vlastnia 2 alebo viac nehnuteľností,
- možnosť získať výnimku na 90 % LTV, ale len v málo prípadoch.
| Pravidlá pre hypotéky od roku 2027 - súhrn | ||
|---|---|---|
| Žiadateľ | Vlastní nehnuteľnosť? | LTV limit |
| Do 35 rokov vrátane | Nie | 90 % |
| Do 35 rokov vrátane | Áno, jednu | 80 % |
| 36 rokov a viac | Nie | 80 % |
| 36 rokov a viac | Áno, jednu | 80 % |
| Bez ohľadu na vek | Áno, vlastní dve a viac rezidenčných nehnuteľností | 70 % |
