Hypotéky v roku 2017 čakajú vážne zmeny

V roku 2017 prichádza Národná banka Slovenska so sériou zmien, ktoré upravia fungovanie hypotekárneho trhu, a ktoré pocítia predovšetkým klienti bez dostatočných vlastných finančných zdrojov na kúpu nehnuteľnosti. Tieto zmeny sú dôsledkom prudkého nárastu cien nehnuteľností na Slovensku a nárastu zadlženosti domácností. O aké zmeny ide a ako sa na ne pripraviť?

Výška hypotéky bude obmedzená k hodnote nehnuteľnosti

Dôkladná príprava na kúpu nehnuteľnosti nebola doteraz nikdy tak akútna ako v tejto dobe. Od marca 2017 dôjde k obmedzeniu parametra LTV (loan to value). Ide o pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti (zabezpečenia) vyjadrený v percentách. Národná banka odporúča limit maximálne 40 % z celkového objemu poskytnutých hypoték v rozmedzí 80 % až 100 % LTV. To znamená, že iba 4 z 10 klientov získajú hypotéku s financovaním nad 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Tento limit zahŕňa aj 10 % hypoték v rozmedzí 90 až 100 %. V poslednom období sa často stretávame s potrebou tzv. 100 % financovania, ktoré bude onedlho minulosťou. Táto zmena sa dotkne najmä mladých ľudí.

Zmeny pre hypotéky v roku 2019 približujeme v článku Zmeny v hypotékach a úveroch v roku 2019

Posudzovanie schopnosti splácať hypotekárny úver

Zadlženosť klientov na Slovensku sa postupne zvyšuje. Novým parametrom, s ktorým budú banky povinne rátať, je tzv. finančný vankúš. Banky budú musieť skúmať, či z príjmu klienta po odrátaní nákladov na splátky úverov a životného minima ostane klientovi minimálny finančný vankúš (rezerva).

Ten bude postupne rásť z počiatočných 5 % (po odpočítaní životného minima z čistého príjmu klienta) až na 20 % z disponibilného príjmu, a to do 18 mesiacov od účinnosti nových pravidiel.

Okrem iného budú banky povinne počítať aj s tzv. stress testom vo výške 2 % k súčasnej úrokovej sadzbe hypotekárneho úveru (niektoré banky ho aplikujú už dnes). Banky pri výpočte schopnosti splácať nebudú počítať len s aktuálnou úrokovou sadzbou napr. 1,49 %, ale s 3,49 %. Od roku 2017 sa stress test – teda prirážka k úrokovej sadzbe – bude aplikovať aj na úvery, ktoré sú v úverovom registri a nebudú sa vyplácať (refinancovať).

Príklad:

Pán Zadlžený kupuje byt a chce ho financovať cez hypotekárny úver so sadzbou 1,49 %. Zároveň má spotrebný úver na auto so sadzbou 5,99%, ktorý vyplácať nebude. Banka po uplatnení stress testu pri prepočte navýši sadzbu o 2 % na oboch úveroch, a to pri hypotéke na 3,49 % a pri spotrebnom úvere na auto na 7,99 % a bude posudzovať, či by klient vedel splácať aj tieto vyššie splátky.

Hypotekárny úver a dĺžka zamestnania

Toto opatrenie bude mať najväčší vplyv na podnikateľov a zamestnancov s vyplácanou minimálnou mzdou. Prax je taká, že niektorí zamestnanci sa dohodnú so zamestnávateľom na navýšení príjmu na tri mesiace na takú sumu, aby získali požadovanú výšku hypotéky. Podnikatelia sa kvôli získaniu hypotéky zvyknú na tri mesiace zamestnať. Po novom sa bude skúmať príjem za minimálne posledných 6 mesiacov. (Dnes už niektoré banky skúmajú priemerný príjem klienta za posledných 12 mesiacov.)

Pri živnostníkoch a samostatne zárobkovo činných osobách sa bude skúmať aktuálny príjem v čase podania žiadosti. Teda nielen z daňového priznania za predchádzajúci kalendárny rok.

Podnikatelia ale môžu až do marca 2017 využiť daňové priznanie za rok 2015. Preto, ak očakávajú horšie ekonomické výsledky za rok 2016, mali by sa poponáhľať. Zároveň si vedia hypotéku nechať tzv. predschváliť na 6 mesiacov dopredu a zabezpečiť si aktuálne atraktívne podmienky.

Informácie, na čo by sa mali živnostníci, ale aj majitelia s.r.o. pri hypotéke zamerať nájdete v článku Hypotéka pre živnostníkov (SZČO) a majiteľov s.r.o.

Potreba znaleckých posudkov pri žiadosti o hypotekárny úver

Doteraz (a to najmä pri refinančných úveroch) banky vedeli vašu nehnuteľnosť ohodnotiť cez tzv. cenové mapy alebo prostredníctvom interného posúdenia. Od roku 2017 to s najväčšou pravdepodobnosťou už možné nebude. Cenové mapy aj prehodnotenie znaleckého posudku pri refinancovaní hypotéky doložením aktuálnych fotografií nehnuteľnosti zaniknú. Potrebné budú znalecké posudky nie staršie ako 12 mesiacov.

Obmedzenie hypoték na apartmány (nebytové priestory)

Najnepochopiteľnejšou zmenou je navrhovaná zmena splatnosti hypotekárneho úveru pri apartmánoch, a to na maximálne 8 rokov. Väčšina developerov vo svojich projektoch predáva okrem štandardných bytov aj apartmány. Primárnym rozdielom je, že apartmán je klasifikovaný ako nebytový priestor bez možnosti zapísania trvalého pobytu. Preto možno očakávať, že cena takejto nehnuteľnosti sa výrazne upraví smerom nadol.

Na záver

Uvedené opatrenia budú do praxe aplikované postupne, nie nárazovo. Banky ich však začnú priebežne zavádzať ešte pred marcom 2017. Viacerým kupujúcim môžu skomplikovať kúpu nehnuteľnosti už začiatkom roku 2017. Ak uvažujete nad kúpou nehnuteľnosti, mali by ste sa poponáhľať a využiť súčasné možnosti na trhu s hypotékami. Ak plánujete kúpu nehnuteľnosti pomocou hypotekárneho úveru, je čas začať intenzívne sporiť a mať vytvorenú rezervu vo výške minimálne 10 % z kúpnej ceny.

Parametrov na porovnávanie hypoték alebo posudzovania toho, kedy sa oplatí hypotéku refinancovať je mnoho, nie je to len o úroku. Váš čas viete určite investovať aj lepšie, ako chodením do bánk a zisťovaním, ktorá vám pripraví lepšiu ponuku. Buď sa stanete odborníkom na aktuálnu ponuku, alebo si necháte prepočítať, ktorá banka je pre Vás tá najlepšia. Využite kontaktný formulár a nechajte si bezplatne pripraviť prepočet.