Nájomná zmluva na byt – vzor a náležitosti

Tomáš Bartko | 24.10.2018
Nájomná zmluva na byt – vzor a náležitosti

Plánujete prenajímať byt a potrebujete nájomnú zmluvu? Čo je dobré zahrnúť do nájomnej zmluvy?

Nájomná zmluva predstavuje dôležitú súčasť nájmu bytu. Je prospešná pre obe strany - pre prenajímateľa, ako aj pre nájomcu. Prenajímateľa chráni pred tým, aby mu nájomca nepoškodil byt, prípadne aby mu nevznikli vysoké náklady na energie. Nájomcu zasa nájomná zmluva chráni pred tým, aby nebol vysťahovaný z bytu zo dňa na deň, keď si to zmyslí prenajímateľ.

Nájomná zmluva na byt podľa Občianskeho zákonníka

Náš právny poriadok umožňuje uzatvoriť nájomnú zmluvu na byt podľa Občianskeho zákonníka alebo podľa zákona o krátkodobom nájme byt. Vo všeobecnosti rozdiel medzi týmito zákonmi pri nájme bytu je ten, že zmluva podľa Občianskeho zákonníka chráni viac nájomcu. Pre nájomcu je tak výhodnejšie uzatvoriť zmluvu podľa Občianskeho zákonníka.

Nevýhodou pre prenajímateľa pri tejto zmluve je dlhšia výpovedná doba. Tá je totiž minimálne trojmesačná. Prenajímateľ navyše môže vypovedať zmluvu iba z dôvodov uvedených v Občianskom zákonníku. Nájomca môže vypovedať zmluvu z akéhokoľvek dôvodu.

Výraznou nevýhodou tejto zmluvy je povinnosť prenajímateľa poskytnúť nájomcovi bytovú náhradu v prípade skončenia nájmu. V určitých prípadoch nájomca nemôže ostať bez možnosti bývania, a to ani v prípade, že je povinný sa z bytu vysťahovať. Bytovú náhradu však nie je povinný prenajímateľ zabezpečiť stále, ale iba v prípade ak sa nájom skončí z určitých zákonom vymedzených dôvodov, ako napr. keď prenajímateľ potrebuje byt pre seba, alebo v prípade, ak je nájomca v hmotnej núdzi.

Nájomca je v neposlednom rade chránený aj v prípade výpovede, ak namietne na súde neplatnosť výpovede. V takomto prípade sa má za to, že výpoveď z nájmu bytu nastáva až rozhodnutím súdu o tom, že výpoveď zo strany prenajímateľa bola platná. Nájom sa tak končí až rozhodnutím súdu.

Špecifikom nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka je to, že v zmluve musí byť vymedzená doba jej trvania. Môže to byť rok, tri roky, päť rokov, ale aj doba neurčitá. Ak sa nič neuvedie do zmluvy, má sa za to, že zmluva sa uzavrela na dobu neurčitú. Je potrebné dodať, že nájomná zmluva na byt sa po jej skončení automaticky neobnovuje ako iné nájomné zmluvy (napr. nájomná zmluva na auto). Pri iných nájomných zmluvách, ak nájomca pokračuje v užívaní predmetu nájmu aj po skončení zmluvy a prenajímateľ to nenamietne na súde, dochádza k obnoveniu nájomnej zmluvy za tých istých podmienok.

Nájomná zmluva podľa zákona o krátkodobom nájme bytu

Naproti nájomnej zmluve podľa Občianskeho zákonníka, nájomná zmluva podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je výhodnejšia pre prenajímateľa.

Pre nájomnú zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je charakteristické obmedzené trvanie zmluvy. Zmluvu možno uzatvoriť maximálne na dobu dvoch rokov. Zmluvu možno následne predlžiť dvakrát opäť o najviac dva roky. Dokopy tak nájomná zmluva podľa zákona o krátkodobom nájme bytu môže trvať šesť rokov.

Príklad na maximálne trvanie nájomnej zmluvy:

Ján s Pavlom uzatvorili nájomnú zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Zmluvu uzatvorili na dobu 1 roka. Následne ju predlžili o dva roky. Po uplynutí týchto dvoch rokov ju opätovne predlžili o dva roky. Po skončení tejto doby (teda celkovo po 5 rokov už nemôžu uzatvoriť zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, pretože už ju dvakrát predlžili, napriek tomu, že ešte neprekročili maximálnu dobu krátkodobého nájmu 6 rokov. Po skončení poslednej nájomnej zmluvy tak môžu uzatvoriť nájomnú zmluvu už len podľa Občianskeho zákonníka.

Odlišnosťou je aj výpovedná doba. Tá je spravidla jeden mesiac. Je to zároveň minimálna výpovedná lehota. To znamená, že zmluvné strany sa môžu dohodnúť na dlhšej výpovednej lehote, napr. dvojmesačnej, nie však na kratšej. Iba v prípade, ak v byte bývajú cudzie osoby, nájomca neplatí nájomne alebo ak byt nie je spôsobilý na užívanie, môže byť výpovedná doba kratšia ako jeden mesiac, nie však kratšia ako 15 dní.

Oproti chránenému nájmu (nájmu podľa Občianskeho zákonníka) je opačne upravená neplatnosť skončenia nájmu. Podanie žaloby na súd nemá za následok odklad výpovede nájmu. Taktiež pri zmluve podľa zákona o krátkodobom nájme bytu nevzniká nájomcovi pri skončení nájmu právo na bytovú náhradu.

Čo musí obsahovať nájomná zmluva na byt

Každá zmluva má svoje náležitosti, ktoré musí obsahovať, aby bola platná. Nájomná zmluva na byt musí obsahovať:

  1. označenie zmluvných strán - teda kto je prenajímateľ (ten, kto vlastní byt a chce ho prenajať nájomcovi) a kto je nájomca (ten, kto užíva prenajatý byt),
  2. označenie predmetu nájmu - byt treba dostatočne identifikovať tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným - uveďte preto katastrálne územie (odporúčame uviesť tiež obec a okres), číslo bytu, číslo poschodia, číslo vchodu, súpisné číslo bytového domu a parcelné číslo pozemku, na ktorom je bytový dom postavený,
  3. rozsah užívania - počet izieb, ostatných miestností, veľkosť obytnej plochy,
  4. výšku nájomného - nájom je spojený s odplatou - slovenský právny poriadok nepozná bezodplatný nájom. Za nájom teda musí nájomca platiť minimálne 1 cent.
  5. výšku úhrad za služby spojené s užívaním bytu, alebo spôsob ich výpočtu - pod úhradami za služby spojené s užívaním bytu je potrebné rozumieť náklady na ohrev vody, plyn, elektrinu, príspevky do fondu opráv a pod.

Pre zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu platí, že musí okrem vyššie uvedených náležitostí obsahovať aj:

  1. opis stavu bytu, príslušenstva a vybavenia bytu, opis závad bytu, ktoré sú prenajímateľovi známe,
  2. doba nájmu - teda či sa nájomná zmluva uzatvára na rok, dva roky a pod.
  3. vyhlásenie nájomcu že si je vedomý skutočností, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.

Ide o povinné náležitosti zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Ak uzatvárate zmluvu podľa Občianskeho zákonníka, tieto náležitosti nie sú podstatné a teda nemusia byť výslovne uvedené v zmluve. Avšak samozrejme, lepšie spravíte, ak aj zmluva podľa Občianskeho zákonníka bude obsahovať opis bytu a dobu nájmu.

Okrem týchto náležitosti, do nájomnej zmluvy môžete zahrnúť aj ďalšie ustanovenia, ktoré vám môžu pomôcť v prípade sporu s druhou stranou. Do nájomnej zmluvy môžete uviesť napríklad aj:

  1. stav meračov energií - na začiatku a konci nájmu je vhodné zmerať merače energií - predídete tak možným problém pri prípadných nedoplatkoch na energiách,
  2. depozit - ide o tzv. kauciu - teda peniaze, ktoré nájomca musí zaplatiť na začiatku nájmu prenajímateľovi popri nájomnom. Tento depozit slúži na krytie škôd, ktoré spôsobí nájomca. Teda aby v prípade škody napr. na nábytku nemusel prenajímateľ vyžadovať od nájomcu peniaze na náhradu škody, ale mohol použiť tento depozit na opravu vzniknutej škody.
  3. povinnosti zmluvných strán - teda čo sa nesmie, napr. zákaz pre nájomcu uzatvoriť podnájomnú zmluvu - aby sa do bytu nenasťahovali osoby, ktoré nie sú známe prenajímateľovi. Ďalej napr. zákaz fajčiť, povinnosť nájomcu oboznámiť prenajímateľa s došlou poštou a oznamami vo vchode bytovky. Ďalej odporúčam zákaz prerobiť byt, resp. ho stavebne upraviť. V neposlednom rade je vhodné do zmluvy zakomponovať právo prenajímateľa na kontrolu bytu - presne vymedziť kedy a za akých podmienok môže kontrolovať byt.
  4. zabezpečenie nárokov - do zmluvy môžete dohodnúť aj napr. zmluvnú pokutu, ak nájomca stavebne upraví byt, prípadne tam ubytuje niekoho ďalšieho.
  5. platobné podmienky - teda kedy a ako má nájomca platiť nájomné a úhrady za služby spojené s užívaním bytu - či v hotovosti alebo na bankový účet prenajímateľa.
  6. skončenie nájmu - za akých okolností je prenajímateľ alebo nájomca zmluvu vypovedať alebo odstúpiť od nej - tieto dôvody nájdete v zákone.

Nájomná zmluva nemusí byť stále písomná. Samozrejme, ale za účelom minimalizácie súdnych sporov odporúčam písomnú formu nájomnej zmluvy. Pokiaľ ide o zmluvu podľa Občianskeho zákonníka, ak neuzatvoríte písomnú nájomnú zmluvu, musíte vyhotoviť aspoň zápisnicu o obsahu nájomnej zmluvy. Uzavrieť nájomnú zmluvu len na základe ústnej dohody tak nie je platné. Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu musí mať zmluva písomnú formu. Nestačí teda zápisnica o obsahu nájmu ako je tomu pri zmluve podľa Občianskeho zákonníka. Dokonca zmluvné strany sú povinné si poskytnúť navzájom aspoň jedno vyhotovenie nájomnej zmluvy.

Príklad: Ján prenajíma byt. S Pavlom sa dohodol na prenájme bytu. Avšak aby nemusel platiť daň z príjmu, neuzavreli nájomnú zmluvu a taktiež ani nespísali zápisnicu o obsahu nájomnej zmluvy. K uzavretiu nájomnej zmluvy teda nedošlo. Pavol užíva byť neoprávnene - bez nájomnej zmluvy. Ján ho môže kedykoľvek vysťahovať.

Zhrnutie na záver

Nie každý má záujem vlastniť byt. Niekomu môže vyhovovať aj nájom bytu, aby nebol viazaný kvôli hypotéke na jedno miesto. Pri nájme bytu sa stretávame s nájomnou zmluvou. Tá chráni prenajímateľa pred tým, aby mu nájomca poškodil byt, prípadne aby mu nevznikli vysoké nedoplatky na energiách. Na druhej strane nájomná zmluva chráni nájomcu predtým, aby bol vysťahovaný z bytu zo dňa na deň, kedykoľvek si to prenajímateľ zmyslí.

Nájomnú zmluvu je možné uzatvoriť podľa Občianskeho zákonníka alebo zákona o krátkodobom nájme bytu. Obe nájomné zmluvy majú svoje špecifiká a náležitosti, ktoré musia spĺňať. Zjednodušene povedené, nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka chráni nájomcu. Je teda preňho výhodnejšie uzatvoriť zmluvu podľa Občianskeho zákonníka. Naopak, nájomná zmluva podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je výhodnejšia pre prenajímateľa.

Každopádne nájom bytu predstavuje závažný krok, pretože ak sa situácia podcení, prenajímateľovi môže vzniknúť na byte škode a nájomcovi môžu vzniknúť problémy pri nútenom vysťahovaní. Preto nepodceňujte nájomnú zmluvu a venujte jej náležitú pozornosť. Prinášame vám vzor nájomnej zmluvy na byt.

Predmetom prenájmu môže byť tiež nebytový priestor ako napr. kancelária. Všetko o nájme nebytového priestoru spolu so vzorom nájomnej zmluvy nájdete v článku Nájomná zmluva na nebytový priestor – vzor a náležitosti.


O autorovi

JUDr. Tomáš Bartko

Absolvent odboru právo na Univerzite Komenského v Bratislave. V minulosti pôsobil v advokátskej kancelárii, v súčasnosti pôsobí ako vyšší súdny úradník na krajskom súde

Najlepšie články do vášho mailu každý pondelok

Čítajte len to, čo vás naozaj zaujíma. Sumár vybraných článkov raz za týždeň, žiadny spam. Zasielanie newslettra si môžete kedykoľvek vypnúť.

Zvoľte si témy:

Vaše osobné údaje (email) budeme spracovávať len za týmto účelom v súlade s platnou legislatívou a zásadami ochrany osobných údajov. Súhlas potvrdíte kliknutím na odkaz, ktorý vám pošleme na váš email. Súhlas môžete kedykoľvek odvolať písomne, emailom alebo kliknutím na odkaz z ktoréhokoľvek informačného emailu.