Mnoho živnostníkov a podnikateľov zvažuje financovanie nehnuteľnosti hypotékou. Získať hypotéku môžu aj SZČO, avšak proces vybavovania je o poznanie zdĺhavejší a zložitejší, ako keď o hypotéku žiada zamestnanec.
Klasickému zamestnancovi obvykle stačí na vybavenie hypotekárneho úveru potvrdenie o výške príjmu a zmluva na dobu neurčitú. Živnostníci a konatelia eseročiek sú pri vybavovaní posudzovaní inak. Živnostníkovi môžu situáciu skomplikovať aj zdanlivé maličkosti ako sú omeškanie pri platení odvodov, krátka doba podnikania, časté zmeny predmetu činnosti aj výkyvy vo výške príjmov.
Na rozdiel od zamestnancov, ktorých príjem banka posudzuje na základe potvrdenia o výške príjmu od zamestnávateľa, príjem živnostníkov je posudzovaný na základe daňového priznania, prípadne obratu v podnikaní, a to často nie len za posledný rok, ale aj obdobie niekoľkých rokov. Čistý príjem živnostníkov po zdanení býva niekedy nízky a tu nastáva zásadný problém.
Informácie, na čo by sa živnostníci a majitelia s.r.o. pri vybavovaní hypotéky mali zamerať nájdete v článku Hypotéka pre živnostníkov (SZČO) a majiteľov s.r.o.
Potvrdenia, ktoré bude podnikateľ potrebovať
Pri žiadosti vás vždy banka informuje, aké doklady a od akých inštitúcií bude potrebovať doložiť. Od živnostníka štandardne banka vyžaduje potvrdenie o daňovej povinnosti z daňového úradu, daňové priznanie a účtovnú závierku za posledné zdaňovacie obdobie a preukázanie príjmu za obdobie medzi podaním daňového priznania a podaním žiadosti o úver. Okrem týchto potvrdení, ktoré budú predstavovať základný odrazový mostík, banku budú zaujímať aj ďalšie údaje ako je váš vek, dosiahnuté vzdelanie či počet detí.
Posudzovanie výšky príjmu podnikateľa
Základným predpokladom pre získanie hypotéky je dostatočný príjem. Podmienkou preto je kladné daňové priznanie. Ak ste v mínuse, do banky ani nemusíte chodiť, nakoľko so žiadosťou rozhodne nepochodíte. Podobne ako zamestnanci, aj podnikatelia si vedia orientačnú splátku hypotéky a tak aj potrebný príjem vypočítať prostredníctvom hypotekárnej kalkulačky.
Banky na posúdenie príjmu podnikateľa využívajú jednu z dvoch možností
Výpočet podľa výšky čistého príjmu podnikateľa
Ide o najčastejšie využívaný spôsob, kedy banka na základe daňového priznania vypočíta priemernú výšku mesačného príjmu. Postupuje tak, že od všetkých príjmov živnostníka odpočíta zaplatené odvody a náklady v podnikaní. Následne odpočíta zaplatenú daň a výslednú sumu vydelí počtom mesiacov podnikania, obvykle číslom 12. Z takto vypočítaného príjmu sa ešte odpočíta suma životného minima na bežné výdavky žiadateľa a jeho rodiny, splátky existujúcich úverov a do zvyšnej sumy sa musí zmestiť výška splátky nového úveru.
Výpočet príjmu podnikateľa podľa výšky obratu
Nakoľko v niektorých prípadoch čistý príjem nemusí byť smerodajný, v niektorých prípadoch sú banky ochotné využiť na posúdenie bonity klienta aj hrubý príjem z podnikania. Výpočet opäť banka realizuje na základe daňového priznania. Za čistý príjem väčšina bánk považuje zhruba 10% hrubého príjmu za rok, pričom sa od tohto príjmu odčítajú prípadné podnikateľské záväzky a úvery. Výsledok sa opäť vydelí príslušným počtom mesiacov a zníži o všetky výdavky rodiny.
Konatelia eseročky majú na výber
Konatelia eseročiek, ktorí si zároveň vyplácajú mzdu, majú na rozdiel od živnostníkov, pri posudzovaní výšky príjmu výhodu. Pri žiadosti o hypotéku sú totiž posudzovaní ako klasickí zamestnanci.
Druhou skupinou sú majitelia eseročiek, ktorí si svoj príjem vyplácajú ako podiel zo zisku. Podnikatelia sa môžu rozhodnúť, že si čistý zisk, prípadne jeho časť, vyplatia ako podiel na zisku spoločnosti. Opätovne bude pri posudzovaní záležať na tom, aký čistý zisk (po zdanení) dosiahla spoločnosť a aká časť z tohto čistého zisku bola spoločníkovi vyplatená ako podiel na zisku. Nakoniec banka vezme do úvahy výšku vyplateného podielu na zisku a rovnakým spôsobom prostredníctvom odrátania životného minima určí schopnosť splácať hypotéku.
Preverenie platobnej disciplíny
Okrem preverovania výšky príjmu si banka rozhodne preverí aj vašu platobnú disciplínu. V centrálnom registri dlžníkov a úverov si banky preklepnú, či náhodou nedlžíte poisťovniam alebo pravidelne nemeškáte s platbami. Aj prechodné problémy a občasné nezaplatenie v riadnom termíne, vedia proces žiadosti o hypotéku skomplikovať. Môžu zhoršiť podmienky pre získanie hypotéky, či dokonca môžu viesť k zamietnutiu žiadosti.
Čerstvý živnostník pri žiadosti o hypotéku nepochodí
Živnostníci sú pre banku rizikovejší ako zamestnanci na trvalý pracovný úväzok, a preto k nim banka vždy pristupuje opatrnejšie. Väčšina bánk pri žiadosti vyžaduje, aby ste v podnikaní mali minimálne polročnú históriu a mali možnosť predložiť daňové priznanie. Mnohokrát však banky požadujú doloženie príjmu aj za 2 až 3 roky spätne, čo si už vyžaduje slušnú podnikateľskú históriu. Samozrejme, aj v tomto prípade existujú výnimky, kedy je možné uspieť so žiadosťou o hypotéku aj s kratšou dobou podnikania. Ide o:
- členov lekárskej, právnickej, daňovej, audítorskej, notárskej, geodetickej, exekútorskej alebo komory architektov,
- 100% vlastníkov firmy so zameraním na advokáciu, audítorstvo, medicínu, geodetické služby, daňové poradenstvo, stavebné inžinierstvo, sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti alebo veterinárne služby,
- SZČO, ktorí majú veľké obraty aj napriek kratšej dobe podnikania.
V praxi však platí, že každý žiadateľ je individuálny, a preto nie je možné s určitosťou povedať, že všetky uvedené výnimky budú mať na 100% hypotéku schválenú a naopak podnikatelia s krátkou dobou podnikania nezískajú vôbec žiadny úver.
Bežná hypotéka je dostupná ako pre zamestnancov, tak aj pre SZČO, odlišuje sa len spôsob, akým banky určujú schopnosť splácať úver zo strany žiadateľa. SZČO zvykne žiadosť najčastejšie komplikovať nižší čistý zisk, či krátka doba podnikania. Preto ak ste podnikateľ a viete, že v najbližšej dobe budete žiadať o hypotéku, mali by ste na tento fakt myslieť v predstihu. Nízky mesačný čistý príjem či nízky obrat, môžu byť dôvodmi, ktoré vám znemožnia získať hypotéku podľa vašich potrieb.
