Príjem z prenájmu a hypotéka

Tomáš Skukalík | 28.09.2018
Príjem z prenájmu a hypotéka

Prenajímate nehnuteľnosť a chcete požiadať o hypotekárny úver? Ktoré banky akceptujú pri žiadosti o hypotéku aj príjem z prenájmu? V akej výške a za akých podmienok? Na všetky tieto a aj mnohé ďalšie otázky vám odpovieme v nasledujúcich riadkoch.

Zistiť odpovede nie je vôbec ľahké. Webstránky jednotlivých bánk sa prinajlepšom obmedzujú len na stručnú informáciu, či je pre nich príjem z prenájmu akceptovateľným, detaily nenájdete. Na pobočkách sa často tiež dočkáte rozporuplných informácií, aj vzhľadom k veľkej fluktuácii mnohým pracovníkom chýbajú skúsenosti s podobnými úverovými prípadmi. Dokladovanie príjmov z prenájmu je v bankách skôr okrajovou záležitosťou, niekedy bez úplne jasných procedúr, výsledok môže závisieť od posúdenia analytika, schválenia alebo neschválenia výnimky.

Vzhľadom k individuálnemu charakteru posudzovania nemožno brať informácie v tomto článku za absolútne nemenné. Zdrojom sú odpovede bánk z kontaktných formulárov na konkrétny dotaz alebo rozhovory s pobočkovými hypotekárnymi špecialistami. Schvaľovateľ má však vždy právo žiadať ďalšie doklady, prípadne daný príjem neakceptovať. Navyše, podmienky a procesné postupy v bankách podliehajú pravidelným zmenám.

Na úvod je vhodné definovať východiská. Úver na bývanie alebo hypotéka sú pre účely tohto článku zhodné pojmy. Jedným slovom, článok pojednáva o úveroch, pri ktorých je nevyhnutné založiť nehnuteľnosť. Vo všetkých bankách je pri dokladovaní príjmu z prenájmu nutné predložiť minimálne tri výpisy z účtu, na ktoré nájomné prichádza. Platby v hotovosti akceptované nie sú. Banky v zmysle platnej legislatívy počítajú priemerný príjem za posledných šesť mesiacov, čiže ak aj banka akceptuje, že nehnuteľnosť prenajímate napríklad len tri mesiace (čo je minimum), chýbajúce mesiace budú započítané s nulou.

Príjem z prenájmu môže byť len doplnkovým príjmom, to znamená, že žiadateľ musí mať hlavný príjem z trvalého pracovného pomeru alebo z podnikania. Žiadateľ, alebo iný účastník úverového vzťahu, musia byť vlastníkom prenajímanej nehnuteľnosti. List vlastníctva nutný nie je, banky si ho preveria na katastrálnom portáli. Každá banka takisto vyžaduje nájomnú zmluvu, tá však nemusí byť notársky overená.

Ako je to s akceptáciou príjmu z prenájmu pri žiadosti o hypotéku v jednotlivých bankách prinášame v nasledujúcej časti. Banky sú v nasledujúcom prehľade zoradené podľa abecedy, bez akýchkoľvek preferencií. Konkrétne odporúčania nájdete na konci článku.

Príjem z prenájmu pri hypotéke v Československej obchodnej banke

ČSOB vychádza z príjmov, ktoré prenajímateľovi reálne chodia na účet, čo je pre väčšinu prenajímateľov ten výhodnejší spôsob. Z danej sumy je akceptovaných 50 %, nehnuteľnosť musí byť prenajímaná minimálne pol roka, podmienkou je predloženie výpisov z účtu za posledné tri mesiace, nájomnej zmluvy a kópie daňového priznania.

Fio banka akceptuje celý príjem z prenájmu, ale vybavenie hypotéky trvá pomerne dlho

Fio banka prekvapí. V pozitívnom, aj negatívnom zmysle slova. Banka akceptuje príjem z prenájmu v celej výške, v sume, ktorá chodí reálne na účet, treba priniesť tri posledné výpisy a nájomnú zmluvu. Na druhej strane, procesy nie sú vôbec vyladené, schvaľovanie hypotéky trvá približne jeden mesiac, kým v ostatných bankách sa dozviete výsledok do jedného týždňa. Ešte zvláštnejším špecifikom je posudzovanie výdavkov z prípadných existujúcich hypoték. Banky štandardne odpočítavajú od vášho príjmu reálnu existujúcu splátku, prípadne splátku, ktorú by ste platili, ak by sa vám úrok zvýšil o 2 %, tento postup je vyžadovaný legislatívou. Fio banka však ako váš výdavok berie do úvahy 4 % z aktuálnej istiny, čo je pri priemernej hypotéke tak vysoká suma, že prakticky znemožní schválenie druhej hypotéky. Z uvedeného procesu je síce možná výnimka, jej schválenie však nie je zaručené. Fio banka je tak vhodnou alternatívou pre klientov, ktorí majú čas a žiadajú o svoj prvý hypotekárny úver.

mBank má pri posudzovaní príjmov z prenájmu špecifikum - zohľadňuje reálne výdavky

Postup výpočtu mBank pri zohľadňovaní príjmov prenajímateľov je odlišný od všetkých ostatných bánk, hoci výsledok je takmer totožný. Príjem sa dokladuje tromi poslednými výpismi z účtu a nájomnou zmluvou. Tá musí byť uzavretá minimálne na rok, predmetná nehnuteľnosť musí byť súvisle prenajatá aspoň posledný polrok. Daňové priznanie ani potvrdenia z daňového úradu nie sú potrebné.

Banka z príjmov, ktoré chodia na účet, odráta výdavky na služby súvisiace so správou bytu a energie. Vychádza pritom zo sumy uvedenej v zmluve, ak nájomný kontrakt túto informáciu neobsahuje, odpočítajú sa reálne uskutočnené platby podľa výpisov. Z výslednej sumy sa ako príjem berie do úvahy 70 %. Ak zjednodušene predpokladáme, že predmetné náklady sú približne vo výške štvrtiny nájomného, mBank vo výsledku akceptuje 52,5 % z celkovej sumy nájomného, čiže hodnotu porovnateľnú s konkurenciou.

OTP Banka a príjem z prenájmu pri hypotéke

OTP banka uplatňuje dvojaký prístup. Prioritne je potrebné daňové priznanie spolu s potvrdeným tlačivom, príjem je následne počítaný vzorcom: (základ dane príjmov z prenájmu – daň) /12. Ďalej treba priniesť nájomnú zmluvu a tri výpisy z účtu.

Čo je pozitívne, banka dokáže akceptovať aj príjem z nehnuteľnosti, ktorá začala byť prenajímaná až v priebehu aktuálneho roku a ešte tak nemohla byť zahrnutá do daňového priznania. V takomto prípade je braných do úvahy 40 % z výšky nájmu podľa výpisov z účtu. Keďže podmienkou OTP banky je, aby nájomná zmluva trvala minimálne šesť mesiacov, uvedený postup je možné uplatniť až od júla daného roku.

Už aj Poštová banka ponúka hypotéky

Banka pridala hypotekárne úvery do svojho produktového portfólia až v roku 2017. Krok súvisel so snahou o omladenie tradične staršej klientskej základne, zvýšená orientácia na mladšiu klientelu s potenciálom smerom do budúcnosti bola logickým krokom. Procesy ešte zjavne nie sú doladené, a istým spôsobom nelogické.

Poštová banka vyžaduje predloženie daňového priznania a potvrdeného tlačiva banky daňovým úradom. Tento krok je však do veľkej miery iba formálnym. Akceptovaných je totižto 50 % z príjmu, ktorý reálne chodí na účet. To znamená, že v Poštovej banke vám započítajú príjem z prenájmu aj v prípade, ak ste začali prenajímať v priebehu roka. Nájomná zmluva musí trvať minimálne tri mesiace, ak zasahuje aj do predchádzajúceho roku, musí byť podané daňové priznanie. Treba ešte priniesť aj tri výpisy z účtu.

Pri spustení hypotekárneho biznisu sa snažila Poštová banka osloviť klientov pomerne unikátnym offsetovým princípom, v banke nazývaným ako služba úspora. Hoci jej podmienky boli medzitým z pohľadu klienta zhoršené, koncept si stále zaslúži bližšie vysvetlenie. Zostatok klienta na špeciálnom neviazanom offsetovom účte hypoteticky znižuje istinu hypotekárneho úveru, vzájomne sa s ňou započítava, maximálne do výšky 20 % z istiny. Celkovo si tak môžete znížiť vaše úroky o jednu pätinu.

Treba si ale uvedomiť, že za predmetný účet budete platiť mesačne 3 eurá. Aby vám tento poplatok vykompenzovali znížené úroky, mali by ste mať na účte minimálne sumu v približnej výške 2500 eur, presná hodnota závisí od výšky vašej úrokovej sadzby na hypotéke. Takže ak predpokladáte, že počas čerpania hypotekárneho úveru budete mať bokom odloženú podobnú alebo vyššiu čiastku, službou úspora môžete naozaj mierne ušetriť.

V Prima banke príjem z prenájmu neakceptujú

Neustále sa rozširujúca banka vlastnená finančnou skupinou Penta ponúka dlhodobo najnižšie (alebo jedny z najnižších) úrokové sadzby pri hypotekárnych úveroch. Okrem agresívnej stratégie s cieľom nárastu trhového podielu aj na úkor zisku je jedným z dôvodov aj jednoduchosť produktového portfólia a interných procesov, čiže nižšie nákladové položky. V Prima banke vám vedia schváliť hypotéku na jedno krátke posedenie na pobočke, bez znaleckého posudku iba na základe cenovej mapy, avšak na druhej strane, čo i len trochu komplikovanejšia žiadosť s neštandardnejšou situáciou na strane klienta je v banke často neriešiteľná. Prima banka príjem z prenájmu nehnuteľnosti vôbec neakceptuje, nie je možná ani žiadna výnimka v tomto ohľade. Na lákavé úrokové sadzby z televíznej reklamy tak dosiahnu iba niektorí.

V Raiffeisen banke hypotéku nevybavíte

Produktové portfólio slovenskej Raiffeisen banky odráža jej cieľovú skupinu, banka poskytuje iba osobný účet pre fyzickú osobu, viazaný vklad, pôžičku alebo sprostredkuje doplnkové dôchodkové sporenie. Hypotekárny úver v Raiffeisen banke nevybavíte, na pobočke vám maximálne dokážu dohodnúť stretnutie so špecialistom, za ktorým budete musieť ísť do predajného miesta Tatra banky, s ktorou banka zdieľa bankovú licenciu. Návšteva pobočky Raiffeisen za účelom hypotéky tak nemá žiadny význam, podmienky Tatra banky predstavujeme nižšie.

Akceptácia príjmu z prenájmu v Slovenskej sporiteľni

Najväčšia banka na slovenskom trhu zvolila pri posudzovaní príjmov prenajímateľov vlastný, trochu špecifický prístup. Slovenská sporiteľňa akceptuje ako príjem pri posudzovaní hypotekárneho úveru 50 % z mesačného nájmu, avšak vychádza z hodnoty príjmov z posledného daňového priznania. Zjednodušene povedané, hodnotu v VI. oddiely, riadok 11 daňového priznania, treba vydeliť číslom 24. Zároveň ale logicky vyplýva, že ak ste začali prenajímať v priebehu aktuálneho roka, príjem vám neuznajú. Nevyhnutnosťou sú tri posledné výpisy z účtu, daňové priznanie za minulý rok a potvrdenie tlačiva banky daňovým úradom.

Tatra banka akceptuje pri hypotéke najvyššie percento z prenájmu

Podmienky v Tatra banke sú pre prenajímateľov najvýhodnejšie. Banke stačí predloženie posledných šiestich výpisov z účtu, na ktoré chodí príjem z prenájmu, a nájomnej zmluvy. Tá musí byť uzavretá minimálne na jeden rok, trvať aspoň tri mesiace a nekončiť skôr ako za tri mesiace. Tatra banka následne akceptuje 55 % z mesačného nájomného, ktoré reálne chodí na účet, uvedené percento a aj výsledná zohľadnená suma sú tak najvyššími spomedzi všetkých bánk, keď neberieme do úvahy špecifickú situáciu vo Fio banke. Daňové priznanie Tatra banku nezaujíma.

UniCredit Bank a príjem z prenájmu pri hypotéke

UniCredit zvolila pri posudzovaní príjmov prenajímateľov konzervatívny prístup. Od základu dane z príjmov z prenájmu treba odpočítať zaplatenú daň, výslednú sumu následne vydeliť dvanástimi. Výsledný akceptovaný príjem je tak nižší ako pri bankách vychádzajúcich len zo sumy príjmov. Navyše, ku žiadosti treba priložiť 3 mesačné výpisy z účtu, nájomné zmluvy, daňové priznanie a potvrdené tlačivo banky.

VÚB a príjem prenájmu pri hypotekárnom úvere

VÚB banka prenajímateľov nehnuteľností takisto nepoteší. Banka počíta mesačnú výšku príjmu z prenájmu rovnakým spôsobom ako UniCredit Bank, čiže základ dane z prenájmu po odpočítaní dane delí dvanástimi. Podmienkou je ešte potvrdenie tlačiva banky daňovým úradom, predloženie minuloročného daňového priznania, výpisov z účtu a nájomnej zmluvy. Príjmy neuvedené v daňovom priznaní akceptované nie sú.

V ktorej banke zobrať hypotéku, ak mám príjem z prenájmu?

Ako sme spomínali už v úvode tohto článku, neexistuje univerzálna pravda, podmienky sa neustále menia, navyše v individuálnych prípadoch je tu možnosť výnimiek. Príjem z prenájmu je pre banky stále ešte istým spôsobom špecifickým. Preto berte tieto riadky skôr ako isté vodítko.

Prima banka a Raiffeisen bank vám nepomôžu. Vo všeobecnosti, v bankách, ktoré vychádzajú zo základu dane daňového priznania, vám budú brať do úvahy nižšiu sumu (VÚB, Unicredit), obzvlášť ak si uplatňujete skutočné náklady. Lepšou alternatívou môže byť OTP banka, ak prenajímate nehnuteľnosť len od začiatku roka, prípadne Slovenská sporiteľňa, ak naopak nehnuteľnosť prenajímate dlhšie obdobie. 55 % z príjmu z prenájmu vám akceptujú v Tatra banke, v tesnom závese je mBank a za nimi ČSOB s Poštovou bankou s 50 %. Ak riešite úver v predstihu a ide o vašu prvú hypotéku, potom treba skúsiť Fio banku, kde vám ako v jedinej banke dokážu akceptovať príjem z prenájmu v plnej výške.


O autorovi

Tomáš Skukalík

Bankový analytik, ktorý rád zdieľa svoje skúsenosti a názory.

Najlepšie články do vášho mailu každý pondelok

Čítajte len to, čo vás naozaj zaujíma. Sumár vybraných článkov raz za týždeň, žiadny spam. Zasielanie newslettra si môžete kedykoľvek vypnúť.

Zvoľte si témy:

Vaše osobné údaje (email) budeme spracovávať len za týmto účelom v súlade s platnou legislatívou a zásadami ochrany osobných údajov. Súhlas potvrdíte kliknutím na odkaz, ktorý vám pošleme na váš email. Súhlas môžete kedykoľvek odvolať písomne, emailom alebo kliknutím na odkaz z ktoréhokoľvek informačného emailu.