Oplatí sa refinancovať hypotéku s poplatkom v roku 2016?

Michal Wilhelm | 23.02.2016
Oplatí sa refinancovať hypotéku s poplatkom v roku 2016?

21. marca 2016 nadobúda účinnosť zákon o úveroch na bývanie, ktorým sa znižuje poplatok za predčasné splatenie úveru mimo výročia fixácie na maximálne jedno percento z aktuálne dlžnej sumy. Doteraz to bolo možné s poplatkom 4 či 5%. Klienti si tak budú môcť preniesť svoju hypotéku mimo výročia fixácie do inej banky s lepším úrokom lacnejšie. Prečo nad tým uvažovať?

Poplatok za predčasné splatenie maximálne 1% zo zostatku úveru

Keď si klient bral úver na bývanie pred viac ako jedným rokom, s najväčšou pravdepodobnosťou má vyššiu úrokovú sadzbu ako je dnešný priemer na trhu, t.j. 2,37%. Štandardne klient čaká do výročia fixácie svojho úveru, čo môže byť ešte niekoľko mesiacov, ale aj rokov a naďalej tak platí vysokú splátku. Ak by požiadal o vyplatenie aktuálneho úveru dnes, zaplatí 4%, resp. 5%-ný poplatok. V ilustratívnom príklade sa pozrime na to, či sa oplatí refinancovanie po 21.3.2016 s poplatkom 1% z dlžnej čiastky.

Oplatí sa refinancovať nízky úver s krátkou splatnosťou ?

Ako prvý príklad si zoberme klienta, ktorý si v apríli 2015 vzal úver na bývanie vo výške 56 700 EUR s úrokovou sadzbou 3,05% p.a., fixovanou na 5 rokov a so splatnosťou 15 rokov. V apríli 2016 ho chce refinancovať s poplatkom 1%, pričom dlžná suma je 54 525 EUR. Nižšie v infografike sú uvedené potrebné údaje na porovnanie.

  Zostatok/Výška úveru v EUR Úrok. sadzba v % Splatnosť v rokoch Splátka v EUR Banke vrátim v EUR
Pôvodný úver 54 525 3,05 14 399,16 67 059
Nový ref. ver 55 070 1,80 14 371,08 62 341
ÚSPORA   28,08 4 718

Nový úver sa skladá z dvoch častí, a to zo zostatku pôvodného úveru vo výške 54 525 EUR a poplatku 1% zo zostatku úveru, t.j. 545 EUR. V závislosti od banky je do výpočtu potrebné započítať poplatok za nový vklad záložného práva na kataster alebo nový znalecký posudok. Klient po refinancovaní na splátke usporí viac ako 28 EUR mesačne. Čo predstavuje celkovú úsporu na úrokoch do najbližšej fixácie takmer 1 500 EUR. Ako dlho musíte pracovať na 1 500 EUR?

Oplatí sa refinancovať vysoký úver s dlhou splatnosťou ?

Ako druhý ilustratívny príklad si zoberme klienta, ktorý si v roku 2014 zobral úver 100 000 EUR na 30 rokov s úrokovou sadzbou 3,05% p.a. a fixáciou na 5 rokov. Po dvoch rokoch splácania je zostatok úveru 95 795 EUR. Pri novom refinančnom úvere je aktuálny zostatok navýšený o poplatok 955 EUR. Nižšie v infografike sú opäť zobrazené údaje na porovnanie.

  Zostatok/Výška úveru v EUR Úrok. sadzba v % Splatnosť v rokoch Splátka v EUR Banke vrátim v EUR
Pôvodný úver 95 795 3,05 28 424,31 142 568
Nový ref. ver 96 750 1,80 28 366,79 123 21
ÚSPORA   57,52 19 327

Klient v tomto ilustratívnom príklade zmenou banky usporí na splátke viac ako 57 EUR mesačne. Do konca aktuálneho obdobia fixácie takušetrí 2 070,72 EUR (rátané zo zaplatením poplatku 1% z výšky aktuálneho úveru). Aj v tomto prípade sa refinancovanie s poplatkom 1% oplatí.

Alebo si vie skrátiť aktuálnu splatnosť o 4,75 roka. Pri využití súčasnej situácie na trhu má klient 2 možnosti. Prvou je skrátenie celkovej lehoty splatnosti (pri zachovaní tej istej výšky splátky), druhou je zníženie súčasnej splátky (pri zachovaní súčasnej splatnosti). Rozdiely v týchto alternatívach si rozoberieme nabudúce.

Maximálny poplatok aj pre klientov stavebných sporiteľní a Štátneho fondu rozvoja bývania

Opatrenie môže mať rôzne dopady. Na jednej strane klient dostáva priestor získať výhodnejšie podmienky na trhu a preniesť si svoju hypotéku do inej banky lacnejšie mimo výročia fixácie. Na druhej strane možno od banky očakávať, že stratu z tohto poplatku si bude kompenzovať znovuzavedením poplatku za poskytnutie úveru, zvýšením poplatkov za žiadosť o predčasné splatenie či vyčíslenia zostatku úveru. Pravdepodobným scenárom je aj plošné zvýšenie úrokových sadzieb na úveroch na bývanie. Kvalitný finančný sprostredkovateľ – odborník – klientovi komplexne vyčísli celkové náklady a úsporu. Zákon sa vzťahuje na hypotekárne úvery, stavebné úvery či na úvery Štátneho fondu rozvoja bývania. Už dnes si môže klient zabezpečiť historicky najvýhodnejšie úrokové sadzby na trhu.

Na záver

Parametrov na porovnávanie hypoték je mnoho, nie je to len o úroku. Váš čas viete určite investovať aj lepšie, ako chodením do bánk a zisťovaním, ktorá vám pripraví lepšiu ponuku. Buď sa stanete odborníkom na aktuálnu ponuku, alebo si necháte prepočítať, či sa vám refinancovanie oplatí. Využite kontaktný formulár a nechajte si bezplatne pripraviť prepočet či sa Vám oplatí refinancovať Vašu hypotéku.

O autorovi

Ing. Michal Wilhelm

Financie sú už ôsmy rok mojím každodenným záujmom - v súkromí aj v práci. Mojím poslaním je pomáhať klientovi dlhodobo finančne rásť, a to komplexným prístupom k jeho financiám a následnou pravidelnou starostlivosťou. Vyštudoval som Bankovníctvo a investovanie na Ekonomickej univerzite v Bratislave. Venujem sa finančnému sprostredkovaniu a vzdelávaniu v oblasti finančnej gramotnosti.

Najlepšie články do vášho mailu každý pondelok

Čítajte len to, čo vás naozaj zaujíma. Sumár vybraných článkov raz za týždeň, žiadny spam. Zasielanie newslettra si môžete kedykoľvek vypnúť.

Zvoľte si témy: