Fyzická osoba, ktorá chce prenajímať nehnuteľnosť, nemusí mať na to živnostenské oprávnenie. Aký je rozdiel medzi prenájmom nehnuteľnosti so živnosťou a bez živnosti? A ako postupovať pri zdanení príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2018?
Príjmy z prenájmu nehnuteľností upravuje zákon č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“).
Fyzická osoba môže prenajímať nehnuteľnosť týmito spôsobmi:
- na základe živnostenského oprávnenia: v tomto prípade ide o to, že prenájom nehnuteľnosti je vlastne podnikateľskou činnosťou danej fyzickej osoby a ide o príjem z podnikania, t.j. podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov,
- bez živnostenského oprávnenia: ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti, ide o príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.
Ako postupovať pri zdaňovaní príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2019 nájdete v článku Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2019
Aký je rozdiel medzi prenájom nehnuteľnosti na základe živnostenského oprávnenia a bez živnostenského oprávnenia?
Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť a poskytuje len základné služby súvisiace prenájmom (napr. vybavenie bytu nábytkom, elektrospotrebičmi a pod.), nepotrebuje živnostenské oprávnenie. V tomto prípade ide teda o príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, ktorý definuje príjem z prenájmu ako príjem z prenájmu nehnuteľnosti a hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo k nehnuteľnosti.
V prípade, ak fyzická osoba chce prenajímať nehnuteľnosť, resp. jej časť, vzniká jej povinnosť zaregistrovať sa na miestne príslušnom daňovom úrade. Fyzická osoba je povinná registrovať sa v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky prenajala nehnuteľnosť. Daňový úrad následne túto osobu zaregistruje a pridelí jej daňové identifikačné číslo (DIČ), ktoré fyzická osoba bude uvádzať pri podávaní daňového priznania k dani z príjmov.
Ak chce fyzická osoba popri prenájme nehnuteľnosti poskytovať aj iné než základné služby spojené s prenájmom (napr. upratovanie bytu, stravovanie pre nájomcov a pod.), je potrebné v tomto prípade získať osvedčenie o živnostenskom oprávnení (živnosť). V uvedenom prípade pôjde teda podnikanie v podobe prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 1 zákona. O tom, ako si založiť živnosť v roku 2018 si môžete prečítať v článku Založenie živnosti v roku 2018.
To, či fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť na základe živnosti (§ 6 ods. 1) alebo bez živnosti (§ 6 ods. 3) vplýva na odvodové a daňové zaťaženie tejto osoby. Ide najmä o tieto rozdiely:
- odvody do Sociálnej poisťovne a zdravotnej poisťovne: fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti nie je povinná platiť odvody, naopak fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na základe živnosti je povinná platiť odvody do Sociálnej a zdravotnej poisťovne,
- uplatnenie preukázateľných alebo paušálnych výdavkov: fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti, si nemôže uplatniť paušálne výdavky, to znamená, že pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môže uplatniť len preukázateľne vynaložené výdavky, naopak fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na základe živnosti si môže vybrať to, aké výdavky pri príjmoch z podnikania uplatní,
- dosiahnutie daňovej straty: fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti, nemôže pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti dosiahnuť daňovú stratu, takáto osoba si môže uplatniť daňové výdavky maximálne do výšky príjmov z prenájmu, naopak fyzická osoba, ktorá dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti na základe živnosti môže dosiahnuť daňovú stratu,
- uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka: v prípade, ak fyzická osoba mala v zdaňovacom období len príjem z prenájmu nehnuteľností bez živnosti, nemôže si znížiť v danom období základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo na manžela/manželku, naopak fyzická osoba, ktorá mala príjem z prenájmu nehnuteľnosti na základe živnosti, t.j. podnikala, môže si základ dane znížiť o nezdaniteľné časti základu dane.
V článku sa ďalej budeme venovať problematike fyzickej osoby, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti a dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.
V krajských mestách Slovenska pokračuje trend razantného zvyšovanie dane z nehnuteľností. Aký vplyv to má v roku 2020 na malých a stredných podnikateľov približujeme aj na príkladoch v článku Zvýšenia dane z nehnuteľností pocítia najviac malé firmy.
Aké daňové povinnosti majú osoby, ktoré prenajímajú nehnuteľnosť prostredníctvom platformy Airbnb, približujeme v článku Airbnb a dane - zdaňovanie príjmov z prenájmu.
Kto je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2018?
Daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2018 podáva osoba, ak súhrn jej zdaniteľných príjmov presiahne sumu 1915,01 Eura. To znamená, že v prípade fyzickej osoby, ktorá má viacero druhov príjmov (napr. z prenájmu nehnuteľnosti, zo závislej činnosti, a po.), sa pri podávaní daňového priznania k dani z príjmov za rok 2018 berie do úvahy súhrn týchto príjmov, nie výška zdaniteľného príjmu jednotlivo.
Ak celkové zdaniteľné príjmy fyzickej osoby presiahli v roku 2018 sumu 1915,01 Eura, je povinná podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby – typ B.
Termín na podanie daňového priznania k dani z príjmov fyzickej osoby je do 1.4.2019 (nakoľko deň 31.3.2019 pripadne na deň pracovného pokoja).
Praktický postup, ako vyplniť daňové priznanie k dani z príjmov nájdete v článku Ako vyplniť daňové priznanie k dani z príjmov pri prenájme nehnuteľnosti za rok 2018.
Čo sa považuje za zdaniteľný príjem pri prenájme nehnuteľnosti v roku 2018?
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti, ktorý dosahuje fyzická osoba bez živnosti je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 Eur. Uvedené znamená, že ak fyzická osoba dosiahne v roku 2018 príjmy z prenájmu nehnuteľnosti vyššie ako 500 Eur, v daňovom priznaní uvedie zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností už nižšie o sumu, ktorá je oslobodená.
Ako sme už spomínali vyššie v článku, fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti, môže dosahovať príjmy z prenájmu nehnuteľnosti a s tým súvisiace príjmy z poskytovania základných služieb.
Zdaniteľným príjmom pri prenájme nehnuteľnosti je predovšetkým nájomné, ktoré platí fyzickej osobe nájomca a s ktorým má fyzická osoba uzatvorenú nájomnú zmluvu. Zdaniteľným príjmom pri prenájme nehnuteľnosti bez živnosti sú aj:
- energie a ostatné služby spojené s užívaním nehnuteľnosti, ktoré platí nájomca fyzickej osobe a tá ich ďalej platí dodávateľom týchto služieb,
- energie a ostatné služby spojené s užívaním nehnuteľnosti, ktoré platí nájomca priamo ich dodávateľom, ale pri ktorých má fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť zmluvný vzťah s dodávateľmi,
- kaucia (zábezpeka) pri prenájme: kaucia je zdaniteľným príjmom fyzickej osoby až v tom prípade, ak nastane taká skutočnosť, ktorá ma za následok to, že si fyzická osoba kauciu ponechá. V tomto prípade je potrebné vychádzať z podmienok uzatvorenej nájomnej zmluvy.
Príklad na oslobodenie príjmov z prenájmu nehnuteľností za rok 2018
Príklad č. 1: Peter v roku 2018 prenajíma byt a dosiahol príjmy z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 2 250 Eur. Okrem príjmu z prenájmu nehnuteľnosti, Peter žiadne iné príjmy nemal. Aké budú jeho zdaniteľné príjmy po uplatnení oslobodenia za rok 2018?
Po odpočítaní sumy 500 Eur, ktorá je oslobodená pri príjme z prenájmu, je výška zdaniteľných príjmov u Petra vo výške 1 750. Nakoľko sú zdaniteľné príjmy nižšie ako je suma 1 915,01 Eur, Peter nie je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov.
Príklad č. 2: Martin v roku 2018 prenajímal 1 izbu vo svojom byte a dosiahol príjmy vo výške 1 500 Eur. Okrem príjmu z prenájmu nehnuteľnosti, mal Martin príjem zo závislej činnosti vo výške 8 000 Eur. Aké budú jeho zdaniteľné príjmy po uplatnení oslobodenia za rok 2018?
Po odpočítaní sumy 500 Eur, ktorá je oslobodená pri príjme z prenájmu, je výška zdaniteľných príjmov u Martina vo výške 1 000 Eur. Nakoľko je súhrn zdaniteľných príjmov, t. j. z prenájmu nehnuteľnosti 1 000 Eur a zo závislej činnosti 8 000 Eur viac ako suma 1 915,01 Eur, Martin je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby – typ B.
Aké výdavky si môže fyzická osoba uplatniť pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2018?
Fyzická osoba, ktorá dosahuje zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti si môže uplatniť len preukázateľné daňové výdavky. Ako sme už spomínali, príjmy z prenájmu nehnuteľností sú oslobodené do výšky 500 Eur a s tým súvisí aj to, že fyzická osoba si môže výdavky uplatniť v rovnakom pomere, ako je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane k celkovým príjmom.
Viac informácií o daňových výdavkoch pri prenájme nehnuteľnosti si môžete prečítať v článku Daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti v roku 2018.
Príklad na oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľností a uplatnenie výdavkov pri oslobodení príjmu za rok 2018
Martin v roku 2018 dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 vo výške 3 500 Eur. Preukázateľné výdavky na dosiahnutie tohto príjmu mal vo výške 1 250 Eur. Aká je výška jeho zdaniteľného príjmu a preukázateľných výdavkov?
Suma zdaniteľného príjmu Martina je vo výške 3 000 Eur, t.j. príjem z prenájmu 3 500 Eur – oslobodenie z príjmov prenájmu 500 Eur a suma preukázateľných výdavkov je vo výške 1 071,43 Eur, t.j. (3 000/3 500) x 1250
Ako vypočítať daň z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2018?
Výška dane z príjmov pre fyzickú osobu je:
- 19 % zo základu dane: základná sadzba dane, ktorá sa použije pri vyčíslení daňovej povinnosti zo základu dane, ktorý nepresiahne 176,8 - násobok životného minima pre rok 2018 (t.j. 35 268,06 eura),
- 25 % zo základu dane: zvýšená sadzba dane, ktorá sa použije pri vyčíslení daňovej povinnosti zo základu dane, ktorý presiahne 176,8 - násobok životného minima (t.j. 35 268,06 eura).
Základom dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2018 je rozdiel, o ktorý zdaniteľné príjmy presahujú daňové výdavky v príslušnom zdaňovacom období. Uvedené znamená, že základ dane je vlastne rozdiel zdaniteľných príjmov a preukázateľných daňových výdavkov. Ako sme už spomenuli, v prípade ak preukázateľné daňové výdavky budú vyššie ako zdaniteľné príjmy, fyzická osoba ich môže v daňovom priznaní vykázať len do výšky zdaniteľných príjmov a v tom prípade bude základ dane nulový.
Nakoľko pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nie je možné odpočítať zo základu dane nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo manžela/manželku je výpočet dane z príjmov z prenájmu (v prípade, ak má fyzická osoba len príjmy z prenájmu nehnuteľnosti) jednoduchý.
Pri zisťovaní základu dane fyzická osoba čerpá údaje z daňovej evidencie, jednoduchého účtovníctva alebo podvojného účtovníctva.
Ako postupovať v prípade, ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov?
Ak je nehnuteľnosť, ktorá je prenajímaná v roku 2018 v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, tak príjem z prenájmu nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v rovnakom alebo inom dohodnutom pomere. V tom istom pomere si potom rozdelia aj preukázateľné daňové výdavky, pričom obaja si môžu uplatniť oslobodenie vo výške 500 Eur, t.j. každý jednotlivo.
Ako postupovať v prípade, ak je nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve manželov/osôb?
V prípade nehnuteľnosti, ktorá je prenajímaná v roku 2018 v podielovom spoluvlastníctve manželov, resp. osôb, príjem z prenájmu nehnuteľnosti si manželia/osoby rozdelia v takom pomere, v akom je výška ich spoluvlastníckych podielov. V rovnakom pomere si potom manželia, resp. osoby rozdelia aj preukázateľné daňové výdavky. Každá z osôb si môže uplatniť oslobodenie v sume, ktorá je daná vo výške 500 Eur.
Viac informácií o zdaňovaní príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v prípade podielového alebo bezpodielového spoluvlastníctva si môžete prečítať v článku Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľností v podielovom a bezpodielovom spoluvlastníctve.
