Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2018

Anna Černegová | 30.11.2018
Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2018
Fyzická osoba, ktorá chce prenajímať nehnuteľnosť, nemusí mať na to živnostenské oprávnenie. Aký je rozdiel medzi prenájmom nehnuteľnosti so živnosťou a bez živnosti? A ako postupovať pri zdanení príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2018?

Príjmy z prenájmu nehnuteľností upravuje zákon č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“).

Fyzická osoba môže prenajímať nehnuteľnosť týmito spôsobmi:

  • na základe živnostenského oprávnenia: v tomto prípade ide o to, že prenájom nehnuteľnosti je vlastne podnikateľskou činnosťou danej fyzickej osoby a ide o príjem z podnikania, t.j. podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov,
  • bez živnostenského oprávnenia: ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti, ide o príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

Aký je rozdiel medzi prenájom nehnuteľnosti na základe živnostenského oprávnenia a bez živnostenského oprávnenia?

Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť a poskytuje len základné služby súvisiace prenájmom (napr. vybavenie bytu nábytkom, elektrospotrebičmi a pod.), nepotrebuje živnostenské oprávnenie. V tomto prípade ide teda o príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, ktorý definuje príjem z prenájmu ako príjem z prenájmu nehnuteľnosti a hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo k nehnuteľnosti.

V prípade, ak fyzická osoba chce prenajímať nehnuteľnosť, resp. jej časť, vzniká jej povinnosť zaregistrovať sa na miestne príslušnom daňovom úrade. Fyzická osoba je povinná registrovať sa v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky prenajala nehnuteľnosť. Daňový úrad následne túto osobu zaregistruje a pridelí jej daňové identifikačné číslo (DIČ), ktoré fyzická osoba bude uvádzať pri podávaní daňového priznania k dani z príjmov.

Ak chce fyzická osoba popri prenájme nehnuteľnosti poskytovať aj iné než základné služby spojené s prenájmom (napr. upratovanie bytu, stravovanie pre nájomcov a pod.), je potrebné v tomto prípade získať osvedčenie o živnostenskom oprávnení (živnosť). V uvedenom prípade pôjde teda podnikanie v podobe prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 1 zákona. O tom, ako si založiť živnosť v roku 2018 si môžete prečítať v článku Založenie živnosti v roku 2018.

To, či fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť na základe živnosti (§ 6 ods. 1) alebo bez živnosti (§ 6 ods. 3) vplýva na odvodové a daňové zaťaženie tejto osoby. Ide najmä o tieto rozdiely:

  • odvody do Sociálnej poisťovne a zdravotnej poisťovne: fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti nie je povinná platiť odvody, naopak fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na základe živnosti je povinná platiť odvody do Sociálnej a zdravotnej poisťovne,
  • uplatnenie preukázateľných alebo paušálnych výdavkov: fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti, si nemôže uplatniť paušálne výdavky, to znamená, že pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môže uplatniť len preukázateľne vynaložené výdavky, naopak fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na základe živnosti si môže vybrať to, aké výdavky pri príjmoch z podnikania uplatní,
  • dosiahnutie daňovej straty: fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti, nemôže pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti dosiahnuť daňovú stratu, takáto osoba si môže uplatniť daňové výdavky maximálne do výšky príjmov z prenájmu, naopak fyzická osoba, ktorá dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti na základe živnosti môže dosiahnuť daňovú stratu,
  • uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka: v prípade, ak fyzická osoba mala v zdaňovacom období len príjem z prenájmu nehnuteľností bez živnosti, nemôže si znížiť v danom období základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo na manžela/manželku, naopak fyzická osoba, ktorá mala príjem z prenájmu nehnuteľnosti na základe živnosti, t.j. podnikala, môže si základ dane znížiť o nezdaniteľné časti základu dane.

V článku sa ďalej budeme venovať problematike fyzickej osoby, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti a dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

Kto je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2018?

Daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2018 podáva osoba, ak súhrn jej zdaniteľných príjmov presiahne sumu 1915,01 Eura. To znamená, že v prípade fyzickej osoby, ktorá má viacero druhov príjmov (napr. z prenájmu nehnuteľnosti, zo závislej činnosti, a po.), sa pri podávaní daňového priznania k dani z príjmov za rok 2018 berie do úvahy súhrn týchto príjmov, nie výška zdaniteľného príjmu jednotlivo.

Ak celkové zdaniteľné príjmy fyzickej osoby presiahli v roku 2018 sumu 1915,01 Eura, je povinná podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby – typ B.

Termín na podanie daňového priznania k dani z príjmov fyzickej osoby je do 1.4.2019 (nakoľko deň 31.3.2019 pripadne na deň pracovného pokoja).

Praktický postup, ako vyplniť daňové priznanie k dani z príjmov nájdete v článku Ako vyplniť daňové priznanie k dani z príjmov pri prenájme nehnuteľnosti za rok 2018.

Čo sa považuje za zdaniteľný príjem pri prenájme nehnuteľnosti v roku 2018?

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti, ktorý dosahuje fyzická osoba bez živnosti je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 Eur. Uvedené znamená, že ak fyzická osoba dosiahne v roku 2018 príjmy z prenájmu nehnuteľnosti vyššie ako 500 Eur, v daňovom priznaní uvedie zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností už nižšie o sumu, ktorá je oslobodená.

Ako sme už spomínali vyššie v článku, fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti, môže dosahovať príjmy z prenájmu nehnuteľnosti a s tým súvisiace príjmy z poskytovania základných služieb.

Zdaniteľným príjmom pri prenájme nehnuteľnosti je predovšetkým nájomné, ktoré platí fyzickej osobe nájomca a s ktorým má fyzická osoba uzatvorenú nájomnú zmluvu. Zdaniteľným príjmom pri prenájme nehnuteľnosti bez živnosti sú aj:

  • energie a ostatné služby spojené s užívaním nehnuteľnosti, ktoré platí nájomca fyzickej osobe a tá ich ďalej platí dodávateľom týchto služieb,
  • energie a ostatné služby spojené s užívaním nehnuteľnosti, ktoré platí nájomca priamo ich dodávateľom, ale pri ktorých má fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť zmluvný vzťah s dodávateľmi,
  • kaucia (zábezpeka) pri prenájme: kaucia je zdaniteľným príjmom fyzickej osoby až v tom prípade, ak nastane taká skutočnosť, ktorá ma za následok to, že si fyzická osoba kauciu ponechá. V tomto prípade je potrebné vychádzať z podmienok uzatvorenej nájomnej zmluvy.

Príklad na oslobodenie príjmov z prenájmu nehnuteľností za rok 2018

Príklad č. 1: Peter v roku 2018 prenajíma byt a dosiahol príjmy z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 2 250 Eur. Okrem príjmu z prenájmu nehnuteľnosti, Peter žiadne iné príjmy nemal. Aké budú jeho zdaniteľné príjmy po uplatnení oslobodenia za rok 2018?

Po odpočítaní sumy 500 Eur, ktorá je oslobodená pri príjme z prenájmu, je výška zdaniteľných príjmov u Petra vo výške 1 750. Nakoľko sú zdaniteľné príjmy nižšie ako je suma 1 915,01 Eur, Peter nie je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov.

Príklad č. 2: Martin v roku 2018 prenajímal 1 izbu vo svojom byte a dosiahol príjmy vo výške 1 500 Eur. Okrem príjmu z prenájmu nehnuteľnosti, mal Martin príjem zo závislej činnosti vo výške 8 000 Eur. Aké budú jeho zdaniteľné príjmy po uplatnení oslobodenia za rok 2018?

Po odpočítaní sumy 500 Eur, ktorá je oslobodená pri príjme z prenájmu, je výška zdaniteľných príjmov u Martina vo výške 1 000 Eur. Nakoľko je súhrn zdaniteľných príjmov, t. j. z prenájmu nehnuteľnosti 1 000 Eur a zo závislej činnosti 8 000 Eur viac ako suma 1 915,01 Eur, Martin je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby – typ B.

Aké výdavky si môže fyzická osoba uplatniť pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2018?

Fyzická osoba, ktorá dosahuje zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti si môže uplatniť len preukázateľné daňové výdavky. Ako sme už spomínali, príjmy z prenájmu nehnuteľností sú oslobodené do výšky 500 Eur a s tým súvisí aj to, že fyzická osoba si môže výdavky uplatniť v rovnakom pomere, ako je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane k celkovým príjmom.

Viac informácií o daňových výdavkoch pri prenájme nehnuteľnosti si môžete prečítať v článku Daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti v roku 2018.

Príklad na oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľností a uplatnenie výdavkov pri oslobodení príjmu za rok 2018

Martin v roku 2018 dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 vo výške 3 500 Eur. Preukázateľné výdavky na dosiahnutie tohto príjmu mal vo výške 1 250 Eur. Aká je výška jeho zdaniteľného príjmu a preukázateľných výdavkov?

Suma zdaniteľného príjmu Martina je vo výške 3 000 Eur, t.j. príjem z prenájmu 3 500 Eur – oslobodenie z príjmov prenájmu 500 Eur a suma preukázateľných výdavkov je vo výške 1 071,43 Eur, t.j. (3 000/3 500) x 1250

Ako vypočítať daň z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2018?

Výška dane z príjmov pre fyzickú osobu je:

  • 19 % zo základu dane: základná sadzba dane, ktorá sa použije pri vyčíslení daňovej povinnosti zo základu dane, ktorý nepresiahne 176,8 - násobok životného minima pre rok 2018 (t.j. 35 268,06 eura),
  • 25 % zo základu dane: zvýšená sadzba dane, ktorá sa použije pri vyčíslení daňovej povinnosti zo základu dane, ktorý presiahne 176,8 - násobok životného minima (t.j. 35 268,06 eura).

Základom dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2018 je rozdiel, o ktorý zdaniteľné príjmy presahujú daňové výdavky v príslušnom zdaňovacom období. Uvedené znamená, že základ dane je vlastne rozdiel zdaniteľných príjmov a preukázateľných daňových výdavkov. Ako sme už spomenuli, v prípade ak preukázateľné daňové výdavky budú vyššie ako zdaniteľné príjmy, fyzická osoba ich môže v daňovom priznaní vykázať len do výšky zdaniteľných príjmov a v tom prípade bude základ dane nulový.

Nakoľko pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nie je možné odpočítať zo základu dane nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo manžela/manželku je výpočet dane z príjmov z prenájmu (v prípade, ak má fyzická osoba len príjmy z prenájmu nehnuteľnosti) jednoduchý.

Pri zisťovaní základu dane fyzická osoba čerpá údaje z daňovej evidencie, jednoduchého účtovníctva alebo podvojného účtovníctva.

Ako postupovať v prípade, ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov?

Ak je nehnuteľnosť, ktorá je prenajímaná v roku 2018 v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, tak príjem z prenájmu nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v rovnakom alebo inom dohodnutom pomere. V tom istom pomere si potom rozdelia aj preukázateľné daňové výdavky, pričom obaja si môžu uplatniť oslobodenie vo výške 500 Eur, t.j. každý jednotlivo.

Ako postupovať v prípade, ak je nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve manželov/osôb?

V prípade nehnuteľnosti, ktorá je prenajímaná v roku 2018 v podielovom spoluvlastníctve manželov, resp. osôb, príjem z prenájmu nehnuteľnosti si manželia/osoby rozdelia v takom pomere, v akom je výška ich spoluvlastníckych podielov. V rovnakom pomere si potom manželia, resp. osoby rozdelia aj preukázateľné daňové výdavky. Každá z osôb si môže uplatniť oslobodenie v sume, ktorá je daná vo výške 500 Eur.

Viac informácií o zdaňovaní príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v prípade podielového alebo bezpodielového spoluvlastníctva si môžete prečítať v článku Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľností v podielovom a bezpodielovom spoluvlastníctve.


Najlepšie články do vášho mailu každý pondelok

Čítajte len to, čo vás naozaj zaujíma. Sumár vybraných článkov raz za týždeň, žiadny spam. Zasielanie newslettra si môžete kedykoľvek vypnúť.

Zvoľte si témy:

Vaše osobné údaje (email) budeme spracovávať len za týmto účelom v súlade s platnou legislatívou a zásadami ochrany osobných údajov. Súhlas potvrdíte kliknutím na odkaz, ktorý vám pošleme na váš email. Súhlas môžete kedykoľvek odvolať písomne, emailom alebo kliknutím na odkaz z ktoréhokoľvek informačného emailu.