Zmena účelu využívania stavby od roku 2018 z pohľadu DPH

Tomáš Matuský | 02.03.2018
Zmena účelu využívania stavby od roku 2018 z pohľadu DPH

Počas ekonomického života podniku môže dôjsť k zmenám v podnikateľskej činnosti, s ktorou súvisí aj zmena účelu využívania majetku. Aké sú v takomto prípade povinnosti podnikateľa z pohľadu DPH, sa dozviete v nasledujúcom článku.

Investičný majetok podľa zákona o DPH od roku 2018

Novelou zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o DPH“), ktorá je účinná od roku 2018, sa stavby zaradia do skupiny investičného majetku bez ohľadu na to, o aký druh stavby ide. Za stavbu sa považujú aj inžinierske stavby a siete, ako aj drobné stavby podľa stavebného zákona. V právnej úprave platnej do roku 2018 do skupiny investičného majetku patrili iba budovy v užšom slova zmysle.

Okrem stavieb do investičného majetku patria aj iné druhy majetku, ktoré môžeme rozdeliť do dvoch skupín:

  • hnuteľné veci, ktorých obstarávacia cena bez dane alebo vlastné náklady na ich výrobu sú 3 319,39 eura a viac pričom doba ich použiteľnosti je dlhšia ako jeden rok; a
  • nehnuteľné veci, kde patria stavby, stavebné pozemky, byty a nebytové priestory, nadstavby stavieb, prístavby stavieb a stavebné úpravy stavieb, bytov a nebytových priestorov, ktoré si vyžadovali stavebné povolenie podľa stavebného zákona.

Úprava odpočítanej dane z pridanej hodnoty pri stavbách nie je v slovenskej úprave dane z pridanej hodnoty novinkou. Povinnosť upraviť odpočítanú daň zo stavieb ustanovoval už zákon č. 289/1995 o dani z pridanej hodnoty platný do 30. 4. 2004, ktorý bol od 1. 5. 2004 nahradený zákonom o DPH platným dnes. V novom zákone o DPH (platnom do 31. 12. 2017) však oproti zákonu č. 289/1995 v definícii investičného majetku pojem stavby nahradili budovy, byty a nebytové priestory, čím sa pôsobnosť uvedeného ustanovenia obmedzila iba na vybrané druhy stavieb.

V tomto článku sa zameriame na odpočítanie dane z pridanej hodnoty pri stavbách, pričom uvedené pravidlá sú aplikovateľné na celú skupinu nehnuteľných vecí spadajúcich pod investičný majetok.

Odpočítanie dane z pridanej hodnoty pri obstaraní stavby v roku 2018

Pri obstaraní stavby má platiteľ dane možnosť odpočítať si daň z pridanej hodnoty po splnení podmienok podľa § 49 až § 51 zákona o DPH. Týmito podmienkami vo všeobecnosti sú:

  • pri obstaraní stavby vznikla daňová povinnosť;
  • stavba bude použitá na dodávku tovarov a služieb, ktoré nie sú oslobodené od dane podľa § 28 až § 42 zákona o DPH;
  • stavba bude použitá na podnikateľskú činnosť platiteľa dane; a súčasne
  • sú naplnené všetky formálne náležitosti na odpočítanie danie podľa § 51 zákona o DPH.

Pojmom obstaranie rozumieme kúpu už existujúcej nehnuteľnosti alebo jej výstavbu vlastnou činnosťou. V prípade výstavby vlastnou činnosťou sa posudzuje nárok na odpočítanie dane pri obstarávanom materiáli a službách použitých pri výstavbe stavby.

Platiteľ dane si môže daň z pridanej hodnoty pri obstarávaní stavby uplatniť iba pomerne v prípade, ak používa stavbu súčasne na podnikanie a na iný účel ako na podnikanie, a to v rozsahu jej použitia na podnikateľskú činnosť. Pomer použitia stavby na podnikateľskú činnosť sa podľa zákona o DPH stanoví podľa plochy stavby používanej na podnikanie a na iný účel ako na podnikanie, doby používania stavby na podnikanie a na iný účel ako na podnikanie alebo podľa iného kritéria, použitie ktorého objektívne odráža rozsah použitia stavby na podnikanie.

Príklad: Platiteľ dane A kúpil od iného platiteľa dane veľkú garáž za 18 000 € vrátane DPH, v ktorej okrem nákladných vozidiel používaných pri jeho podnikateľskej činnosti bude parkovať aj jeho 2 súkromné autá. V akej výške si platiteľ dane A môže odpočítať daň z kúpy garáže?

Platiteľ dane A určil rozsah použitia garáže na podnikanie a na súkromné účely podľa veľkosti využívania plochy na jednotlivé účely v pomere 76:24, pričom tento pomer fyzicky v garáži vyznačil vodorovným značením. Platiteľ dane A si môže odpočítať daň vo výške 2 280 €, čo predstavuje 76 % z celkovej sumy dane 3 000 €.

Zároveň, ak platiteľ dane používa stavbu na dodania tovarov a služieb s možnosťou odpočtu dane a súčasne na dodania tovarov a služieb oslobodených od dane, môže si pri obstaraní stavby odpočítať daň iba v pomere, v akom pripadajú dodania s možnosťou odpočtu na celkové dodania tovarov a služieb. Tento pomer sa v zákone o DPH označuje ako koeficient.

Príklad: Platiteľ dane B v roku 2008 staval vlastnou činnosťou kancelársku budovu pre svoju podnikateľskú činnosť, ktorá v roku 2008 zo 70 % predstavovala činnosť oslobodenú od dane z pridanej hodnoty. V roku 2010 sa rozsah činnosti oslobodenej od dane znížil na 60 %. Celková suma DPH z nákupu materiálu a služieb na výstavbu kancelárskej budovy predstavovala 30 000 € v roku 2009, 43 000 € v roku 2009 a sumu 14 000 € v roku 2010. V akej výške bol platiteľ dane B oprávnený odpočítať si daň z nakúpeného materiálu a služieb?

Platiteľ dane B si v rokoch 2008 a 2009 môže odpočítať daň vo výške 30 % z celkovej sumy, teda 9 000 € v roku 2008 a 12 900 € v roku 2009. V roku 2010 si už môže odpočítať 40 % dane z nákupu materiálu a služieb vo výške 5 600 €. V prípade, že by došlo k zmene pomeru odpočítavania dane po zaradení kancelárskej budovy do užívania, je platiteľ dane B povinný upraviť odpočítane dane pri zmene účelu využívania stavby ako uvádzame ďalej v článku.

Treba poznamenať, že obe úpravy pomerného odpočítania dane z pridanej hodnoty sa uplatňujú súčasne, pričom výsledný pomer odpočítateľnej dane sa určí ako súčin oboch pomerov odpočítania dane.

Príklad: Platiteľ dane C kúpil sklad od iného platiteľa dane. Platiteľ dane C sklad zaobstaral za účelom prenajímania polovice plochy skladu iným osobám, pričom časť skladu vo výmere 30 % celkovej plochy bude prenajímať s oslobodením od dane. Zároveň predpokladá, že polovicu (50 %) skladu využije na iné účely ako na podnikanie. V akom pomere je platiteľ dane C oprávnený odpočítať daň z kúpy skladu?

V prípade kombinácie oboch pomerov odpočítania dane sa tieto pomery vynásobia. V uvedenom príklade je platiteľ dane oprávnený na odpočet 35 % (50 % * 70 %) z celkovej sumy dane z pridanej hodnoty z kúpy skladu.

Zmena účelu využívania stavby z pohľadu DPH v roku 2018

Zmenou účelu využívania stavby v zmysle zákona o DPH rozumieme zmenu pomeru, v akom sa stavba využíva na dodania tovarov a služieb s daňou a oslobodených od dane. Zároveň sa za zmenu účelu využívania stavby považuje aj zmena rozsahu využívania stavby na iný účel ako na podnikanie.

Zákon o DPH sleduje zmenu účelu porovnaním pomeru posledného odpočítania dane (pomer A) a pomeru vyjadrujúceho výšku dane, ktorú si platiteľ môže odpočítať v danom roku po zmene účelu využívania (pomer B). Pomer A a pomer B predstavujú čísla v rozmedzí od 0 po 1 vrátane, pričom:

  • 0 predstavuje situáciu, kedy platiteľ dane nemá nárok na odpočítanie dane;
  • 1 predstavuje situáciu, kedy platiteľ dane má nárok na odpočítanie dane v plnej výške;
  • číslo v intervale <0,1> predstavuje situáciu, kedy platiteľ dane má nárok iba na pomerné odpočítanie dane.

V nasledovnej tabuľke uvádzame jednotlivé možné kombinácie zmien účelu využívania stavby.

Ako v tabuľke vyššie možno vidieť, celkom môže dôjsť ku 7 zmenám. Prvou skupinou zmien je zmena zo situácie, kedy platiteľ dane nemal nárok na odpočet dane (A=0), ale v nasledujúcich obdobiach už má pomerne (B=<0,1>) alebo v plnej výške (B=1) nárok na odpočet dane z pridanej hodnoty. Druhou skupinou sú zmeny nároku na odpočet v pomernej výške (A=<0,1>) na situáciu bez nároku na odpočet (B=0) alebo na nárok na odpočet dane v plnej výške (B=1). Zároveň môže dôjsť k zmene v pomere, v ktorom má platiteľ dane nárok na odpočet dane. Poslednou skupinou zmien sú zmeny, kedy mal platiteľ dane nárok na odpočet dane v plnej výške (A=1), ale v nasledujúcich obdobiach sa nárok na odpočítane čiastočne (B=<0,1>) alebo úplne zanikol (B=0).

Z pohľadu zákona o DPH sa sledujú iba zmeny, ktorých rozdiel medzi pomerom posledného odpočítania dane (pomer A) a pomerom vyjadrujúcim výšku dane, ktorú si platiteľ môže odpočítať v danom roku po zmene účelu využívania (pomer B) je vyšší ako 0,1, resp. nižší ako -0,1. Inými slovami absolútna hodnota A mínus B musí byť väčšia ako 0,1.

Obdobie sledovania zmeny účelu využívania stavby

Platiteľ dane z pridanej hodnoty je povinný sledovať zmenu účelu využívania stavby počas obdobia 20 rokov vrátane roku, v ktorom zaradil do užívania stavbu, ktorú obstaral alebo vytvoril vlastnou činnosťou. Zároveň je platiteľ dane povinný upraviť odpočítanú daň zo stavieb, ktoré dodá pred uvedením do užívania, ak dôjde k zmene účelu jej použitia.

Obdobie sledovania zmeny účelu využívania investičného majetku ako takého sa novelami zákona o DPH niekoľkokrát menilo. V prípade, že platiteľ dane v období do 31. 12. 2010 nadobudol alebo vytvoril budovu, byt, nebytových priestor a ich nadstavieb, prístavieb a stavebných úprav, ktoré si vyžadovali stavebné povolenie podľa stavebného zákona, je obdobie na sledovanie zmeny účelu predmetných stavieb 10 rokov. V súčasnosti obdobie 10 rokov platí pre uvedené typy nehnuteľností, ktoré boli zaradené do užívania v rokoch 2009 a 2010.

Príklad: Platiteľ dane C v roku 2009 postavil vlastnou činnosťou kancelársku budovu pre svoje podnikateľskú činnosť, ktorú aj v roku 2009 zaradil do užívania. Následne v roku 2012 od iného platiteľa dane kúpil a zaradil do používania nebytový priestor, ktorý využíva na podnikateľskú činnosť aj na osobnú potrebu. Počas akého obdobia je platiteľ dane C povinný sledovať zmenu účelu využívania stavby?

Nakoľko kancelársku budovu zaradil do používania v roku 2009, platí pre danú budovu prechodné ustanovenie zákona o DPH, ktoré podnikateľovi ustanovuje sledovať zmenu účelu využitia budovy podľa právnej úpravy platnej do 31. 12. 2010. V takomto prípade je povinný sledovať zmenu účelu využitia budovy po dobu 10 rokov, teda do roku 2018. Pri nebytovom priestore už platiteľ dane C postupuje podľa súčasnej právnej úpravy a teda je povinný sledovať zmenu účelu využívania nebytového priestoru po dobu 20 rokov, t. j. do roku 2031.

Úprava odpočítanej dane pri zmene účelu využívania stavby v roku 2018

Ak platiteľovi dane vznikne povinnosť upraviť odpočítanú daň pri zmene účelu využívania stavby, je povinný postupovať podľa prílohy č. 1 zákona o DPH, kde je uvedený vzorec na výpočet sumy, o ktorú je povinný upraviť výšku odpočítanej dane.

DD = [DV * (A - B) / 20] * R

Výslednú sumu, o ktorú je platiteľ povinný upraviť odpočítanú daň (DD) vypočítame ako pomer celkovej zaplatenej dane vzťahujúcej sa na náklady na obstaranie stavby (DV) upravenú o zmenu pomeru využívania stavby na zdaniteľné dodania a dodania oslobodené od dane, resp. o zmenu pomeru využívania stavby na podnikateľskú činnosť a činnosť inú ako podnikanie alebo ich kombinácia (A – B); a čísla 20. Tento pomer následne vynásobí počtom rokov, ktoré zostávajú do skončenia obdobia na úpravu odpočítania dane vrátane roka, v ktorom došlo k zmene účelu použitia stavby (R).

Ak dôsledkom zmeny účelu využívania stavby dôjde k zníženiu nároku na odpočet dane bude platiteľ dane povinný časť odpočítanej dane, na ktorej odpočítanie už nemá nárok, vrátiť daňovému úradu. V prípade, že dôjde k zvýšeniu nároku na odpočet dane, daňový úrad platiteľovi dane vráti časť dane, na ktorej odpočítanie už má nárok.

Platiteľ dane uvedie výslednú sumu úpravy (DD) v daňovom priznaní k dani z pridanej hodnoty za posledné zdaňovacie obdobie kalendárneho roka, resp. hospodárskeho roka, ak na účely účtovníctva uplatňuje hospodársky rok. Zároveň daň v danom zdaňovacom období aj vysporiada.

Príklad: Platiteľ dane D v roku 2015 kúpil od iného platiteľa dane stavbu (budovu) v obstarávacej cene 120 000 eur (základ dane 100 000 eur + 20 000 eur DPH). Keďže platiteľ dane vykonával iba činnosti s oslobodením od dane z pridanej hodnoty, nemal nárok na odpočítanie zaplatenej dane z obstarania nehnuteľnosti. V roku 2016 však rozšíril svoje portfólio služieb o ďalšie činnosti, pri ktorých mal nárok na odpočítanie dane a ktoré predstavovali 52 % jeho činnosti. V roku 2017 sa podiel činností s nárok na odpočítanie dane zvýšil o 6 % a následne sa v roku 2018 znížil na 20 %. Platiteľ dane D uplatňuje účtovné obdobie kalendárny rok. Ako bude platiteľ dane postupovať pri úprave odpočítanej dane v jednotlivých rokoch?

V roku 2015, kedy jeho podnikateľská činnosť pozostávala iba z činností bez nároku na odpočítanie zaplatenej dane, platiteľ dane D nemal nárok na odpočítanie dane pri obstaraní stavbu. Pomer využívania stavby na dodanie tovarov a služieb s možnosťou odpočítania dane predstavoval 0.

V roku 2016, kedy platiteľ dane D rozšíril svoju činnosť o služby s možnosťou odpočítania zaplatenej dane pri nákupe tovarov a služieb, v poslednom zdaňovacom období roku 2016 odpočíta daň vo výške 9 880 eur zo zmeny účelu použitia danej stavby.

- 9 880 = [20 000 * (0 - 0,52) / 20] * 19

V roku 2017 sa pomer činnosti s nárok na odpočítanie dane zvýši o 6 %. Nakoľko zmena v pomere využívania stavby na činnosti s nárok na odpočítanie dane sa zmenila v pomere nižšom ako 0,1, platiteľ dane D v roku 2017 nevykoná úpravu odpočítanej dane.

 |0,52 - 0,58| < 0,1

V roku 2018 však príde k poklesu pomeru činnosti s nárokom na odpočítanie dane na 20 % a platiteľ dane D bude povinný v daňovom priznaní za posledné zdaňovacie obdobie roku 2018 uviesť časť dane, ktorú si odpočítal v roku 2016 a túto daň aj odviesť daňovému úradu. Pri výpočte úpravy odpočítanej dane platiteľ dane D bude vychádzať z pomeru, v ktorom si naposledy odpočítal daň, t. j. z roku 2016. Výslednú daňovú povinnosť zvýši o sumu 5 440 eur.

5 440 = [20 000 * (0,52 - 0,2) / 20] * 17

Pre úplnosť treba uviesť, že úprava odpočítanej dane z pridanej hodnoty sa musí vykonať pri všetkých dodaniach tovarov a služieb (nie len pri investičnom majetku) použitých súčasne pri dodaniach s daňou a bez dane uplatnením vypočítaného koeficientu podľa § 50 v poslednom zdaňovacom období kalendárneho roku, prípadne poslednom období hospodárskeho roku v prípade, že daňovník uplatňuje účtovný hospodársky rok, v ktorom sa tovar alebo služba dodala.


O autorovi

Tomáš Matuský

Ing. Tomáš Matuský Doktorand na Fakulte hospodárskej informatiky Ekonomickej univerzity v Bratislave so zameraním na oblasť účtovníctva a audítorstva, asistent daňového poradcu zapísaný v registri Slovenskej komory daňových poradcov, ktorý sa zameriava na oblasť medzinárodného podnikania a zdaňovania spoločností. Je nadšencom nových technológií a digitálnych trendov, ktorý hľadá ich uplatnenie v podnikateľskom prostredí.

Najlepšie články do vášho mailu každý pondelok

Čítajte len to, čo vás naozaj zaujíma. Sumár vybraných článkov raz za týždeň, žiadny spam. Zasielanie newslettra si môžete kedykoľvek vypnúť.

Zvoľte si témy:

Vaše osobné údaje (email) budeme spracovávať len za týmto účelom v súlade s platnou legislatívou a zásadami ochrany osobných údajov. Súhlas potvrdíte kliknutím na odkaz, ktorý vám pošleme na váš email. Súhlas môžete kedykoľvek odvolať písomne, emailom alebo kliknutím na odkaz z ktoréhokoľvek informačného emailu.