Kúpa bytu na firmu – DPH a daň z príjmov

Ján Benko | 02.05.2017
Kúpa bytu na firmu – DPH a daň z príjmov

Daňové aspekty kúpy bytu na firmu z vlastných zdrojov, z úveru na firmu, z pôžičky od konateľa alebo prenájom bytu od konateľa.

V prípade DPH je rozhodujúce, či je firma platiteľom DPH. Ak je v čase kúpy bytu firma platiteľom DPH, má nárok na odpočítanie DPH, ak bude byt využívať na podnikateľskú činnosť, ktorá podlieha DPH (napr. prenájom bytu inej firme).

Rovnako aj v prípade uplatnenia odpisov bytu a súvisiacich nákladov na jeho prevádzku do daňových výdavkov je potrebné preukázať využívanie bytu na podnikateľské účely, t. j. na dosiahnutie, zabezpečenia a udržanie zdaniteľných príjmov.

V článku sa budeme venovať štyrom spôsobom kúpy bytu na firmu:

  1. byt kúpi firma z vlastných zdrojov,
  2. byt kúpi firma zo zdrojov investičného úveru,
  3. konateľ firmy poskytne pôžičku pre firmu,
  4. konateľ firmy kúpi byt a prenajme ho firme.

V nadväznosti na tretí a štvrtý variant riešenia kúpy bytu na firmu sa budeme venovať aj transferovému oceňovaniu. Firma a jej konateľ sú závislé osoby, preto pôžička a prenájom sú kontrolované transakcie.

Byt kúpi firma z vlastných zdrojov alebo na investičný úver

V prípade, keď firma kúpi byt (z vlastných zdrojov alebo na investičný úver), pri nároku na odpočítanie DPH rozhoduje:

  • či je registrovaná ako platiteľ DPH,
  • účel využitia nehnuteľnosti.

Ak je firma platiteľ DPH a súčasne bude byt využívať na podnikanie ako platiteľ DPH (napr. prenájom bude fakturovať s DPH), má nárok na odpočítanie DPH v celom rozsahu. Ak bude platiteľ DPH využívať byt na podnikanie ako platiteľ DPH len sčasti, právo na odpočítanie DPH mu vznikne len čiastočne. V prípade nevyužívania bytu na podnikanie ako platiteľ DPH, nárok na odpočítanie DPH nevzniká.

Ak v priebehu 20 rokov od kúpy bytu dôjde k zmene účelu využívania bytu, dôjde aj k zmene pri odpočítaní DPH. Napríklad, pri byte ktorý sa využíval na podnikanie čiastočne alebo úplne a prestane sa takto využívať, vznikne firme daňová povinnosť (musí zaplatiť DPH daňovému úradu, ktorú si v minulosti odpočítala). Alebo naopak, ak firma byt nevyužívala na podnikanie a firma ho začne využívať na podnikanie ako platiteľ DPH, môže si uplatniť právo na odpočítanie DPH (daňový úrad jej DPH vráti).

Rovnako to platí aj v prípade ostatných súvisiacich nákladov, ktoré firme budú v súvislosti s využívaním bytu vznikať.

Ak firma nie je v čase kúpy bytu platiteľom DPH a neskôr sa za platiteľa DPH registruje, môže si dodatočne uplatniť právo na odpočítanie DPH, avšak opäť musí zohľadniť účel využívania bytu. Firma, ktorá si uplatnila právo na odpočítanie DPH a zruší sa jej registrácia pre DPH, musí dodatočne odviesť DPH. Suma nároku na odpočítanie DPH a daňovej povinnosti k DPH sa určí podľa zákona o DPH.

Účel využívania bytu je pre firmu rozhodujúci aj v prípade uplatnenia daňových výdavkov (na účel výpočtu dane z príjmov). Ak firma byt využíva na podnikanie (napr. byt prenajíma, má v ňom kancelárie), tak odpisy a iné výdavky súvisiace s prevádzkou bytu môže zahrnúť do daňových výdavkov.

V prípade kúpy bytu na investičný úver, úroky z úveru sú pre firmu taktiež daňovým výdavkom. Pri úveroch je potrebné rozlišovať splátku istiny (požičanej dlžnej sumy) a úroku. Splátka istiny nie je daňovým výdavkom, nakoľko ani príjem z poskytnutého úveru nie je zdaniteľným príjmom.

Byt firma odpisuje podľa aktuálne platnej daňovej legislatívy 40 rokov. V zásade to znamená, že do daňových výdavkov firmy sa v jednom roku dostane 1/40 kúpnej ceny bytu.

Konateľ si vezme úver a peniaze požičia firme, ktorá kúpi nehnuteľnosť

Ak firma nemá dostatok finančných prostriedkov a banka jej odmietne poskytnúť investičný úver, možným riešením je pôžička od konateľa. Konateľ, ak vlastní nehnuteľnosť, môže požiadať banku o tzv. americkú hypotéku, čo je vlastne bezúčelový úver zabezpečený nehnuteľnosťou (banka má v katastri zapísané záložné právo na nehnuteľnosť).

Firma pri odpočítaní DPH a zahrňovaní nákladov do daňových výdavkov postupuje rovnako ako v prípade, ak ho kúpi z vlastných zdrojov alebo z poskytnutého investičného úveru. Zdroj financovania (pôžička od konateľa) v tomto prípade nerozhoduje.

Keďže firma a konateľ sú závislé osoby, firmy sa týkajú povinnosti v oblasti transferového oceňovania. Povinnosťou firmy je viesť transferovú dokumentáciu k poskytnutému úveru a stanoviť výšku úroku tak, ako by úrok dohodli v porovnateľnej transakcii nezávislé osoby, a to po zohľadnení rôznych rizík, ktoré pri pôžičke medzi závislými osobami a nezávislými osobami (ne)existujú. Konateľa sa transferové oceňovane netýka.

Prípadné úroky vyplývajúce z pôžičky konateľa firme sú pre túto firmu daňovým nákladom. U konateľa sú, naopak, zdaniteľným príjmom.

Konateľ je povinný z prípadných úrokov odviesť daň z príjmov v daňovom priznaní. Od roku 2016 sa príjmy z kapitálového majetku (t. j. úroky z poskytnutých pôžičiek) zdaňujú v daňovom priznaní vždy sadzbou 19 %. Z rovnakej sumy konateľ zaplatí aj odvod na zdravotné poistenie 14 %, resp. 7 %, ak sa považuje za zdravotne postihnutú osobu.

Po zaplatení odvodu na zdravotné poistenie môže konateľ podať dodatočné daňové priznanie a uplatniť tento odvod v daňových výdavkoch. Bez sankcie mu daňový úrad vráti časť zaplatenej dane.

Byt kúpi konateľ na hypotekárny úver a prenajme ho firme

Poslednou možnosťou v tomto článku je kúpa bytu konateľom na hypotekárny úver a prenájom bytu firme. V tomto prípade je potrebné taktiež zdôrazniť, že prenájom bude vzťah medzi závislými osobami, čiže nájomné musí byť stanovené v súlade s transferovým oceňovaním.

Pokiaľ ide o firmu, v tomto prípade nemá možnosť uplatniť odpočítanie DPH. Avšak má ju konateľ, ak sa registruje ako platiteľ DPH a prenájom bude fakturovať s DPH. Pri odpočítaní DPH sa na konateľa (v postavení prenajímateľa) vzťahujú podmienky odpočítania, resp. platenia DPH rovnako, ako na firmu v predchádzajúcich variantoch. Ako platiteľ DPH má konateľ taktiež aj administratívne povinnosti, najmä podávať daňové priznanie a kontrolný výkaz, ak bude prenájom fakturovať s DPH.

Konateľ je prenajímateľom a nájomné je pre neho zdaniteľný príjem. K prenájmu bytu a zdaňovaniu príjmov z prenájmu bytu nájdete na našom portáli niekoľko článkov. Dôležité je spomenúť predovšetkým to, že konateľ má možnosť zaradiť prenajímaný byt do obchodného majetku, čím bude môcť uplatniť odpisy bytu v daňových výdavkoch. Úroky, ktoré zaplatí z hypotekárneho úveru by v tomto prípade taktiež mohol zahrnúť do daňových výdavkov. Zdravotné odvody konateľ pri prenájme bytu neplatí.

Firma môže uplatniť v daňových výdavkoch nájomné uhrádzané konateľovi a ďalšie výdavky súvisiace s používaním bytu na podnikanie (dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov), pričom musí vychádzať z nájomnej zmluvy.

O autorovi

Ing. Ján Benko

Zvedavo a rád do hĺbky skúmam otázky a témy, ktoré iní prebádali len málo. V spoločnosti Účtovná jednotka, s.r.o. spolu s kolegami podnikateľom odhaľujeme chodníčky, ktoré ich povedú zákonnou, no finančne únosnejšou cestou. Každodenným spoločníkom je mi legislatívne dianie a výzvy, ktorým slovenskí podnikatelia čelia. K mojim osobným prioritám patrí neustále vzdelávanie a vo voľnom čase ma zaujíma politika, literatúra a skúmanie čohokoľvek nového.

Najlepšie články do vášho mailu každý pondelok

Čítajte len to, čo vás naozaj zaujíma. Sumár vybraných článkov raz za týždeň, žiadny spam. Zasielanie newslettra si môžete kedykoľvek vypnúť.

Zvoľte si témy: