7 tipov ako zdaniť príjmy z prenájmu nehnuteľnosti

Ján Benko | 11.01.2017
7 tipov ako zdaniť príjmy z prenájmu nehnuteľnosti
Pozrite si sedem tipov k zdaňovaniu príjmov z prenájmu nehnuteľnosti.

V článku nájdete tieto tipy k zdaňovaniu príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré môžete využiť už v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby za rok 2016:

  1. Uplatnite daňové výdavky v daňovej evidencii
  2. Osloboďte príjmy do výšky 500 eur
  3. Zahrňte nehnuteľnosť do obchodného majetku
  4. Rozložte príjmy medzi manželov
  5. Väčšiu rekonštrukciu rozložte aspoň na dva roky
  6. Pri prenájme nehnuteľnosti nemôžete dosiahnuť daňovú stratu
  7. Kedy nevzniká povinnosť podať daňové priznanie

1. Uplatnite daňové výdavky v daňovej evidencii

Pri prenájme nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia, teda len s uzavretou nájomnou zmluvou, nie je možné uplatniť paušálne výdavky. Ak prenajímateľ nechce platiť daň z príjmov z celej výšky nájomného, v daňovom priznaní musí uplatniť skutočné (zdokladované) daňové výdavky, ktoré musí buď účtovať alebo ktoré bude evidovať v daňovej evidencii.

Daňová evidencia je podobná jednoduchému účtovníctvu, avšak jej vedenie je menej náročné na administratívu. K vedeniu daňovej evidencie nie je potrebný špeciálny softvér a možno ju viesť dokonca aj perom v zošite. Vhodným a nenáročným spôsobom je použitie tabuliek v Exceli.

V našom eshope nájdete vzor daňovej evidencie v Exceli vrátane pomôcky na vyplnenie daňového priznania.

2. Osloboďte príjmy do výšky 500 eur

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sa nemusia zdaniť v celej výške, ale je možné oslobodiť (odpočítať a nezdaniť) prijaté nájomné až do výšky 500 eur. Oslobodenie je možné uplatniť len pri prenájme bez živnostenského oprávnenia. Ak sa prenájom uskutočňuje v rámci prevádzkovania živnosti, nárok na oslobodenie nevzniká.

Zároveň je potrebné dávať pozor aj na dosiahnutie iných druhov príjmov, pretože do sumy oslobodenia 500 eur vstupujú aj iné príjmy (napr. príjmy z príležitostných činností, príjmy z predaja obchodného podielu).

Ak sa určitá časť nájomného oslobodí, napríklad v celkovej výške 500 eur, pomerne sa musia krátiť aj daňové výdavky. Do pomeru sa dajú príjmy z prenájmu po oslobodení a príjmy z prenájmu pred oslobodením. Vypočítaný koeficient sa nezaokrúhľuje. Následne sa vypočítaným koeficientom prenásobia daňové výdavky a zaokrúhlia sa na dve desatinné miesta matematicky.

3. Zahrňte nehnuteľnosť do obchodného majetku

Prenajímatelia, ktorí zahrnú nehnuteľnosť do obchodného majetku môžu v daňovom priznaní uplatniť vyššie daňové výdavky, t. j. aj výdavky, ktoré sa viažu na prenajímanú nehnuteľnosť. Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku je jednoduchý úkon a spočíva v tom, že prenajímaná nehnuteľnosť bude zaradená do účtovníctva alebo daňovej evidencie. Po zaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku si môže prenajímateľ uplatniť do daňových výdavkov aj napríklad odpisy, náklady na údržbu o opravy nehnuteľnosti alebo úroky z hypotéky.

Mnohých prenajímateľov pri zaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku zaskočí fakt, že prípadný predaj nehnuteľnosti v budúcnosti nebude päť rokov od jej vyradenia z obchodného majetku od dane z príjmov oslobodený.

Je dôležité pripomenúť, že aj pri predaji nehnuteľnosti je možné uplatniť daňové výdavky. Ide predovšetkým o zostatkovú cenu predávanej nehnuteľnosti (napr. kúpna cena znížená o odpisy). Pri platení dane z príjmov a odvodov na zdravotné poistenie sa tak bude vychádzať z rozdielu zdaniteľných príjmov (predajná cena nehnuteľnosti) a daňových výdavkov (predovšetkým zostatková cena nehnuteľnosti).

4. Pri prenájme nehnuteľnosti v BSM správne rozložte príjmy medzi manželov

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, ktorá je súčasťou bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), sa v zmysle zákona o dani z príjmov majú rozdeliť medzi manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú na inom pomere. Dohoda o rozdelení môže spočívať aj v tom, že všetky príjmy z prenájmu nehnuteľnosti zdaní len jeden z manželov.

Rozložením príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM) je možné dosiahnuť niekoľko daňových výhod, napríklad:

  • oslobodenie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti do výšky 1 000 eur (každý z manželov má nárok na oslobodenie od dane z príjmov do výšky 500 eur),
  • využitie vykonania ročného zúčtovania u jedného z manželov (jeden z manželov nemusí podávať daňové priznanie),
  • nižšia spoločná daňová povinnosť, ak by rozdelením príjmov z prenájmu na polovicu malo dôjsť k uplatneniu vyššej (25 %) sadzby dane z príjmov.

5. Rekonštrukciu za viac ako 1 700 eur rozložte na dva roky

Jednorazová alebo postupne vykonávaná rekonštrukcia v kalendárnom roku, na ktorú prenajímateľ vynaloží viac ako 1 700 eur, sa považuje za technické zhodnotenie (t. j. typ odpisovaného majetku, ktorý bol vytvorený vynaložením výdavkov v zákonom definovanej sume), ktoré sa odpisuje počas viacerých rokov spolu s nehnuteľnosťou. Výdavky na rekonštrukciu si tak prenajímateľ nemôže uplatniť v daňovom priznaní jednorazovo za kalendárny rok, v ktorom ich zaplatí.

Ak prenajímateľ uvažuje nad vykonaním rekonštrukcie (prípadne s ňou už začal) a vie, že na rekonštrukciu vynaloží výdavky v sume vyššej ako 1 700 eur, mal by tieto výdavky rozložiť aspoň na dva kalendárne roky, ak ich chce uplatniť v daňových výdavkoch jednorazovo. Čiastočne tak môže rekonštrukciu vykonať do výšky 1 700 eur na jeseň roka 2016 a dokončí ju na jar roka 2017, taktiež najviac v sume 1 700 eur. V obidvoch rokoch tak budú jeho daňové výdavky 1 700 eur.

V roku 2017 už však nemôže vynaložiť žiadne výdavky, ktoré by sa považovali za technické zhodnotenie. Ak by sumu 1 700 eur prekročil čo i len o jeden cent, musí rekonštrukciu odpisovať spolu s prenajímanou nehnuteľnosťou.

Súčasne zdôrazňujeme, že na jednorazové uplatnenie výdavkov na rekonštrukciu v daňovom priznaní, ako aj na uplatnenie odpisov, je nevyhnutné, aby bola prenajímaná nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku.

6. Pri prenájme nehnuteľnosti nemôžete dosiahnuť daňovú stratu

Prenájom nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia, teda len na základe uzavretej nájomnej zmluvy, je špecifický v tom, že v daňovom priznaní nie je možné vyčísliť daňovú stratu, ktorá by sa mohla uplatniť v ďalších rokoch.

Ak skutočné daňové výdavky prevýšia zdaniteľné príjmy (napr. v situácii, ak nájomný vzťah trval len časť kalendárneho roka), daňové výdavky sa uplatnia maximálne vo výške zdaniteľných príjmov a základ dane bude nulový.

V súvislosti s daňovou stratou ďalej platí, že ani daňovú stratu vyčíslenú pri iných druhoch príjmov fyzickej osoby, napríklad daňová strata vyčíslená zo živnosti, nie je možné uplatniť pri ziskovom prenájme. Aj keď ide o daňovú stratu tej istej fyzickej osoby – toho istého človeka, ktorý vykonáva viac činností a ktoré sa zdaňujú daňou z príjmov.

7. Kedy nevzniká povinnosť podať daňové priznanie

Daňové priznanie za rok 2016 nemusí podať daňovník (fyzická osoba), ktorého zdaniteľné príjmy sú vo výške 1 901,67 eura. Ak je suma zdaniteľného nájomného rovná alebo nižšia ako suma 1 901,67 eura, prenajímateľ nemusí podať daňové priznanie vôbec. Do sumy 1 901,67 eura sa započítavajú všetky zdaniteľné príjmy daňovníka (fyzickej osoby). Ak by prenajímateľ bol súčasne zamestnaný, tak musí spočítať prijaté zdaniteľné príjmy z nájmu a priznané hrubé mzdy.

So sumou 1 901,67 eura sa porovnáva prijaté nájomné po uplatnení oslobodenia od dane z príjmov, ktoré môže prenajímateľ uplatniť až do výšky 500 eur ročne. Daňové priznanie tak nemusí podávať prenajímateľ, ktorý má v roku 2016 len príjmy z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 2 401,67 eura.

O autorovi

Ing. Ján Benko

Zvedavo a rád do hĺbky skúmam otázky a témy, ktoré iní prebádali len málo. V spoločnosti Účtovná jednotka, s.r.o. spolu s kolegami podnikateľom odhaľujeme chodníčky, ktoré ich povedú zákonnou, no finančne únosnejšou cestou. Každodenným spoločníkom je mi legislatívne dianie a výzvy, ktorým slovenskí podnikatelia čelia. K mojim osobným prioritám patrí neustále vzdelávanie a vo voľnom čase ma zaujíma politika, literatúra a skúmanie čohokoľvek nového.

Najlepšie články do vášho mailu každý pondelok

Čítajte len to, čo vás naozaj zaujíma. Sumár vybraných článkov raz za týždeň, žiadny spam. Zasielanie newslettra si môžete kedykoľvek vypnúť.

Zvoľte si témy: