Zdaňovanie príjmov z predaja nehnuteľnosti v roku 2015

Ján Benko | 14.01.2016
Zdaňovanie príjmov z predaja nehnuteľnosti v roku 2015

Kedy sa zdaňujú príjmy z predaja nehnuteľnosti, aké daňové výdavky možno uplatniť a aké daňové priznanie podať.

Ak ste ako fyzická osoba v roku 2015 predali nehnuteľnosť, je možné, že príjmy z jej predaja budete musieť zdaniť. Predaj nehnuteľnosti je od dane z príjmov oslobodený, napríklad v prípadoch, ak uplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej

  • nadobudnutia (napr. kúpou, dedením, vlastnou výstavbou), alebo
  • vyradenia z obchodného majetku. 

Päťročná lehota uplynie dňom, ktorý sa svojím označením zhoduje s dňom začatia plynutia lehoty, inak posledným dňom v mesiaci (platí pre február). Uplynutie lehoty a teda aj oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľnosti sa posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku alebo podľa dňa uzavretia zmluvy, a to podľa toho, ktorý deň nastal skôr.

Príklad: Ladislav uzavrel zmluvu o kúpe bytu, v ktorom nemal trvalý pobyt, 10. marca 2010. Vklad do katastra sa uskutočnil 25. mája 2010 (deň nadobudnutia bytu z pohľadu dane z príjmov). Byt (nehnuteľnosť) predal v máji 2015. Ak by zmluvu o predaji bytu uzavrel 26. mája 2015 a platbu (alebo preddavok) od kupujúceho by prijal:

  • pred 26. májom 2015, predaj nehnuteľnosti by musel zdaniť, pretože by neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia,
  • 26. mája 2015 a neskôr, predaj nehnuteľnosti by bol od dane oslobodený.

Dňom vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku sa rozumie deň, v ktorom sa posledný raz:

  • o nej účtovalo v účtovníctve (jednoduchom alebo podvojnom) alebo
  • viedla v daňovej evidencii.

Príklad: Milan je automechanik a vedie jednoduché účtovníctvo. V roku 2009 kúpil nehnuteľnosť, ktorú používal ako dielňu. Zaradil ju do obchodného majetku, aby si mohol uplatňovať daňové odpisy a ďalšie daňové výdavky súvisiace s touto nehnuteľnosťou. V roku 2015 sa ju rozhodol predať a vyradil ju z obchodného majetku. Keďže neuplynulo odo dňa vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku viac ako 5 rokov, jej predaj nebude od dane oslobodený.

Ak nie je príjem z predaja nehnuteľnosti od dane oslobodený, podlieha zdaneniu, presnejšie, zdaniteľné príjmy je možné znížiť o daňové výdavky a zdaneniu bude podliehať len základ dane (kladný rozdiel zdaniteľných príjmov a daňových výdavkov).

Ako zdaniť predaj nehnuteľnosti fyzickou osobou v roku 2015

Príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktorá nie je súčasťou obchodného majetku, sa zatrieďujú k ostatným príjmom fyzickej osoby podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len “zákon o dani z príjmov”). Daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby sa použije typ B.

Oproti príjmom z predaja nehnuteľnosti je možné uplatniť daňové výdavky, ktorými sú výdavky preukázateľne vynaložené na:

  • obstaranie nehnuteľnosti (napr. kúpna cena, hodnota zdedenej nehnuteľnosti, úroky z hypotekárneho úveru),
  • stavbu nehnuteľnosti (napr. stavebný materiál, služby, práca dodávateľov, správne poplatky, úroky z úveru),
  • technické zhodnotenie (napr. nadstavby, prístavby, stavebné úpravy, rekonštrukcia, modernizácia),
  • opravu,
  • údržbu,
  • predaj nehnuteľnosti,
  • zdravotné poistenie.

Vynaloženie výdavku sa preukazuje predovšetkým zmluvou, faktúrou, preberacím protokolom (z ktorých musí byť zrejmý účel vynaloženia výdavku) a súvisiacimi príjmovými pokladničnými dokladmi dodávateľa alebo výpismi z bankového účtu predávajúceho. Ďalšími dokladmi sú napríklad znalecký posudok (preukazuje cenu nehnuteľnosti získanej darovaním) alebo účtovné doklady (preukazujú zostatkovú cenu nehnuteľnosti, ktorá bola zaradená do obchodného majetku).

K daňovým výdavkom nepatria výdavky vynaložené na osobné účely a hodnota vlastnej práce (napr. pri svojpomocnej výstavbe nehnuteľnosti, svojpomocne realizovanej rekonštrukcii).

V prípade, ak sú daňové výdavky vyššie ako zdaniteľné príjmy, na rozdiel sa neprihliada. Inými slovami, pri predaji nehnuteľnosti v roku 2015 nie je možné vykázať daňovú stratu.

Ak príjem z predaja nehnuteľnosti predstavuje jednorazovú platbu, táto sa zahrnie do základu dane v tom zdaňovacom období (roku), v ktorom sa prijme. V rovnakom zdaňovacom období je možné uplatniť všetky daňové výdavky.

Príklad: Katarína predala na základe zmluvy nehnuteľnosť v januári 2015, pričom nemohla uplatniť oslobodenie od dane. Kupujúci jej zaplatil cenu dohodnutú v zmluve 100 000 eur v marci 2015. Daňové výdavky sú v úhrne vo výške 115 000 eur. Katarína je zamestnaná v pracovnom pomere a celý rok 2015 odpracovala u jedného zamestnávateľa. Za rok 2015 musí podať daňové priznanie typ B. Daňové výdavky v súvislosti s predajom nehnuteľnosti môže uplatniť len vo výške 100 000 eur. Daň z príjmov z dôvodu predaja nehnuteľnosti platiť nebude.

Ak je príjem z predaja nehnuteľnosti rozdelený na niekoľko splátok, alebo kupujúci nehnuteľnosti zaplatí preddavky, tieto sa taktiež zahrnú do základu dane v tom zdaňovacom období, v ktorom ich predávajúci prijme. V súvislosti so splátkami alebo preddavkami možno uplatniť daňové výdavky do výšky týchto príjmov. Ak splátky alebo preddavky plynú aj v ďalšom zdaňovacom období, postupuje sa pri zahrňovaní daňových výdavkov do základu dane rovnako, až kým sa tieto nezahrnú do základu dane v celkovej sume alebo do výšky príjmov z predaja nehnuteľnosti.

Príklad: Michaela predala na základe zmluvy nehnuteľnosť v decembri 2014, pričom nemohla uplatniť oslobodenie od dane. V zmluve sa s kupujúcim dohodla na predajnej cene 100 000 eur, ktorú rozdelili do troch splátok. Prvá splátka bola splatná v roku 2014 vo výške 30 000 eur (zaplatená), druhá splátka bola splatná v roku 2015 vo výške 30 000 eur (zaplatená) a tretia splátka je splatná v roku 2016 vo výške 40 000 eur. Celkové daňové výdavky môže uplatniť vo výške 80 000 eur. Predaj nehnuteľnosti bude mať na Michaelu daňový dopad až v roku 2016.

Rok Príjem zahrňovaný do základu dane v € Výdavok zahrňovaný do základu dane v € Základ dane v € Daň z príjmov (19 %)
2014 30 000,00 30 000,00 0,00  0,00 
2015 30 000,00 30 000,00 0,00  0,00 
2016 40 000,00 20 000,00 20 000,00 3 800,00

Základ dane z predaja nehnuteľnosti vstupuje aj do vymeriavacieho základu pre zdravotné poistenie. Zo sumy vo výške základu dane tak predávajúci nehnuteľnosti odvedie ešte 14 % na zdravotné poistenie, resp. 7 %, ak ide o osobu so zdravotným postihnutím.

Príklad: Michaela v roku 2016 dosiahne základ dane z predaja nehnuteľnosti 20 000 eur. K tomu základu dane sa vzťahuje daňová povinnosť 3 800 eur (20 000 eur x 19 %). V ročnom zúčtovaní poistného na povinné verejné zdravotné poistenie za rok 2016 vstúpi suma 20 000 eur do vymeriavacieho základu a jej zdravotná poisťovňa jej zašle v roku 2017 výkaz nedoplatkov s nedoplatkom na poistnom 2 800 eur (20 000 eur x 14 %).

Z príkladu je zrejmé, že výdavky na poistné na zdravotné poistenie budú vynaložené v roku 2017, teda až po skončení zdaňovacieho obdobia, v ktorom prímy z predaja nehnuteľnosti plynuli a boli zdanené. V súlade s § 32 ods. 12 zákona o dani z príjmov má daňovník dve možnosti:

  • podá dodatočné daňové priznanie, bez ohľadu na to, či v bežnom zdaňovacom období dosiahne alebo nedosiahne zdaniteľný príjem rovnakého druhu, alebo
  • uplatní daňové výdavky na zdravotné poistenie v daňovom priznaní za bežné zdaňovacie obdobie, ak dosiahne zdaniteľný príjem rovnakého druhu.

Príklad: Michaela podá v roku 2017 dodatočné daňové priznanie za rok 2016. Pôvodný základ dane 20 000 eur zníži o 2 800 eur, t. j. na 17 200 eur. Nová výška daňovej povinnosti, ktorá sa vzťahuje na predaj nehnuteľnosti bude 3 268 eur. Daňový úrad jej vráti daňový preplatok 532 eur. Ak spočítame daň z príjmov a poistné na zdravotné poistenie, efektívne daňovo-odvodové zaťaženie je vo výške 35,28 % (6 068 eur / 17 200 eur x 100).

O autorovi

Ing. Ján Benko

Zvedavo a rád do hĺbky skúmam otázky a témy, ktoré iní prebádali len málo. V spoločnosti Účtovná jednotka, s.r.o. spolu s kolegami podnikateľom odhaľujeme chodníčky, ktoré ich povedú zákonnou, no finančne únosnejšou cestou. Každodenným spoločníkom je mi legislatívne dianie a výzvy, ktorým slovenskí podnikatelia čelia. K mojim osobným prioritám patrí neustále vzdelávanie a vo voľnom čase ma zaujíma politika, literatúra a skúmanie čohokoľvek nového.

Najlepšie články do vášho mailu každý pondelok

Čítajte len to, čo vás naozaj zaujíma. Sumár vybraných článkov raz za týždeň, žiadny spam. Zasielanie newslettra si môžete kedykoľvek vypnúť.

Zvoľte si témy: