Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2015

Zuzana Varmusová | 24.12.2015
Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2015

V nasledujúcom článku sa dozviete, čo sú príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, aké daňové výdavky môže prenajímateľ uplatniť pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti a ako zdaniť príjmy z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2015.

V súlade s ustanoveniami zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len “zákon o dani z príjmov”) môže príjem z prenájmu spadať do niekoľkých kategórií príjmov. Fyzická osoba môže prenajímať nehnuteľnosť viacerými spôsobmi:

  • prenájom nehnuteľnosti je jej podnikateľská činnosť - má na prenájom živnostenské oprávnenie, príp. v súvislosti s prenájom vykonáva aj ďalšie služby ako napríklad upratovanie, služby reštauračného charakteru. V tom prípade je príjem z prenájmu príjmom z podnikania (§ 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov),
  • prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia a neposkytuje doplnkové služby k prenájmu - príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

V nasledujúcom článku sa budeme venovať zdaňovaniu príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2015 (príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov). Podľa tohto paragrafu sa do tejto skupiny príjmov zaraďuje príjem z prenájmu nehnuteľnosti, ktorý nie je príjmom z podnikania. Príjem z prenájmu predstavuje príjem z prenájmu:

  • nehnuteľností a
  • hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo k nehnuteľnosti.

Prenájom nehnuteľnosti, ktorý spadá pod § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov sa vykonáva na základe nájomnej zmluvy alebo inej obdobnej zmluvy medzi prenajímateľom a nájomcom. Fyzická osoba, ktorá sa stane prenajímateľom, je povinná požiadať daňový úrad o registráciu najneskôr do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom začala na území Slovenskej republiky prenajímať nehnuteľnosť. Správca dane (daňový úrad) ju zaregistruje a pridelí jej DIČ (daňové identifikačné číslo), ktoré bude uvádzať v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby - typ B po skončení zdaňovacieho obdobia.

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2015

Príjmom z prenájmu nehnuteľností je peňažný aj nepeňažný príjem prenajímateľa súvisiaci s prenajímanou nehnuteľnosťou.

Oslobodenie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2015

V súlade s § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov je od dane oslobodený príjem z prenájmu nehnuteľnosti a príjem z vybraných príležitostných činností vrátane príjmov z príležitostnej poľnohospodárskej výroby, lesného a vodného hospodárstva a z príležitostného prenájmu hnuteľných vecí. Od dane je oslobodený úhrn týchto príjmov do sumy 500 €. Znamená to, že do základu dane sa zahrnie súhrn týchto príjmov znížený o 500 €, ak sú príjmy väčšie ako 500 €. V prípade, že súhrn týchto príjmov je nižší ako 500 €, oslobodenie je možné uplatniť len do výšky príjmov z prenájmu a z príležitostných činností.

Príklad na oslobodenie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2015

Milan Podnikavý mal v roku 2015 príjem z prenájmu nehnuteľnosti v sume 150 € a príležitostne predal jablká zo svojho jablkového sadu v sume 200 €. Súhrn týchto príjmov je 350 €. Milan môže uplatniť oslobodenie vo výške 350 €. Ak by mal Milan v roku 2015 príjem z prenájmu nehnuteľnosti v sume 1 000 € a príjem z príležitostného predaja jabĺk v sume 200 €, mohol by v súhrne uplatniť oslobodenie vo výške 500 €. Jeho zdaniteľné príjmy po uplatnení oslobodenia by boli vo výške 700 €.

Poznámka: Uplatnenie oslobodenia vo vzťahu ku konkrétnym príjmom je ľubovoľné. Zákonom nie je ustanovené presné poradie uplatňovania oslobodenia od dane z príjmov (napr. najskôr pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti a až potom pri príjmoch z predaja jabĺk). Je vhodné vyhodnotiť aj dopady v iných oblastiach, napríklad na predaj jabĺk sa vzťahujú aj odvody na zdravotné poistenie.

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Príjmy plynúce z prenájmu nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (ďalej len “BSM”) zahrnú manželia do základu dane v rovnakom pomere, teda 50 % a 50 %. Manželia sa medzi sebou môžu dohodnúť, že príjmy z prenájmu nehnuteľnosti zahrnú do základu dane aj v inom pomere (napr. 25 % a 75 %). Manželia zahrnú výdavky súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti do základu dane v rovnakom pomere, v akom do základu dane zahrnuli príjmy z prenájmu nehnuteľnosti.

Daňové výdavky pri príjmoch z prenájmu za rok 2015

Ak daňovník uplatnil pri príjmoch z prenájmu oslobodenie od dane, výdavky sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane k celkovým príjmom.

Príklad na uplatňovanie výdavkov pri oslobodení príjmov z prenájmu za rok 2015

Milan Podnikavý mal v roku 2015 príjem z prenájmu vo výške 2 000 € a výdavky súvisiace s prenájmom boli vo výške 650 €. Milan uplatnil pri príjmoch z prenájmu oslobodenie v sume 500 €, preto jeho príjmy zahrňované do základu dane boli v roku 2015 v sume 1 500 €. Milan musel za rok 2015 znižovať aj výdavky súvisiace s prenájmom podľa pomeru príjmov zahrňovaných do základu dane k celkovým príjmom. Pomer príjmov zahrňovaných do základu dane k celkovým príjmom je 1500 k 2000 a tak výdavky, ktoré môže Milan za rok 2015 uplatniť v daňovom priznaní, sú vo výške 487,50 € = 1500/2000*650.

Daňové výdavky pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku prenajímateľa

V prípade, že prenajímateľ nezaradí nehnuteľnosť do svojho obchodného majetku (nebude o nej účtovať ani o nej nebude viesť daňovú evidenciu), môže si do daňových výdavkov dať len výdavky na riadnu prevádzku prenajímanej nehnuteľnosti. Ide napríklad o výdavky na energie, vodu, kúrenie. Do daňových výdavkov nemôže daňovník v tomto prípade zaradiť platby do fondu opráv, poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti. Výdavky na opravy nehnuteľnosti alebo vykonané technické zhodnotenia na nehnuteľnosti si pri nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku môže daňovník uplatniť až pri dosiahnutí príjmov z predaja nehnuteľnosti.

Daňové výdavky pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku prenajímateľa

Daňovník môže pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti uplatňovať daňové výdavky len formou skutočne preukázateľných výdavkov, čo znamená, že musí viesť daňovú evidenciu, jednoduché účtovníctvo alebo podvojné účtovníctvo. Daňovník nemôže pri príjmoch z prenájmu uplatňovať daňové výdavky formou paušálnych výdavkov.

Prenajímateľ má nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku, ak o nej účtuje alebo o nej vedie daňovú evidenciu. V prípade, že má daňovník prenajímanú nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku, do daňových výdavkov môže dať aj:

  • odpisy nehnuteľnosti,
  • výdavky na opravy a technické zhodnotenie,
  • ďalšie výdavky (platby do fondu opráv,, poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti, úroky z hypotéky a pod.).

Zistenie čiastkového základu dane pri príjmoch z prenájmu za rok 2015

Čiastkový základ dane pri príjmoch z prenájmu za rok 2015 sa zistí ako rozdiel zdaniteľných príjmov a daňových výdavkov (ak daňovník vedie jednoduché účtovníctvo alebo daňovú evidenciu) alebo ako rozdiel výnosov a nákladov (ak daňovník vedie podvojné účtovníctvo).

Pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si daňovník nemôže uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka, pretože tá sa vzťahuje iba na príjmy zo závislej činnosti, z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti. V prípade, že daňovník okrem príjmov z prenájmu dosahuje aj iné príjmy napr. zo závislej činnosti (ako zamestnanec), má nárok na uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka vzťahujúcej sa k príjmom zo závislej činnosti.

Pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov nemôže prenajímateľ dosiahnuť daňovú stratu. V prípade, že daňové výdavky sú vyššie ako zdaniteľné príjmy, čiastkový základ dane z príjmov z prenájmu je nula.

Zdaňovanie príjmov z prenájmu a daňové priznanie za rok 2015

Daňovník, ktorý v roku 2015 dosiahol príjmy z prenájmu je povinný podať daňové priznanie, ak jeho celkové zdaniteľné príjmy (súčet príjmov z prenájmu a ďalších príjmov, napr. príjmov zo závislej činnosti) v roku 2015 presiahli sumu 1 901,67 €.

V prípade, že celkové zdaniteľné príjmy daňovníka presiahli v roku 2015 sumu 1 901,67 €, daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby - typ B.

Zamestnanec, ktorý dosiahol okrem príjmov zo závislej činnosti aj príjmy z prenájmu nehnuteľnosti do sumy 500 € a uplatnil pri príjmoch z prenájmu oslobodenie od dane, nemusí za dané zdaňovacie obdobie podávať daňové priznanie, ak požiada zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania dane (preddavkov na daň).

Prenajímateľ nehnuteľnosti, ktorý má povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby - typ B, musí daňové priznanie za rok 2015 podať do 31. marca 2016. Daňovník môže do 31. marca 2016 požiadať správcu dane o odklad daňového priznania. V tom prípade sa mu lehota na podanie daňového priznania môže predĺžiť najviac o tri kalendárne mesiace (ak mal v roku 2015 príjmy len zo Slovenska) alebo o šesť kalendárnych mesiacov (ak mal v roku 2015 príjmy aj zo zahraničia).

Najlepšie články do vášho mailu každý pondelok

Čítajte len to, čo vás naozaj zaujíma. Sumár vybraných článkov raz za týždeň, žiadny spam. Zasielanie newslettra si môžete kedykoľvek vypnúť.

Zvoľte si témy: