Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľností v podielovom a bezpodielovom spoluvlastníctve

Norbert Seneši | 24.07.2014
Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľností v podielovom a bezpodielovom spoluvlastníctve

Akým spôsobom sa zahŕňajú do základu dane príjmy a výdavky z prenájmu nehnuteľností v podielovom a bezpodielovom spoluvlastníctve?

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve

Pokiaľ plynú daňovníkom spoločné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, ktorú majú v spoluvlastníctve, je potrebné na zahrnutie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti a s tým súvisiacich výdavkov do základu dane uplatniť ustanovenie uvedené v § 10 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“). Príjmy dosiahnuté spoločne dvoma alebo viacerými daňovníkmi z dôvodu spoluvlastníctva k veci a spoločné výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov sa zahŕňajú do základu dane jednotlivých daňovníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov.

V uvedenom odseku sa tiež hovorí, že právnym predpisom môže byť ustanovený (dedením, vysporiadaním bezpodielového spoluvlastníctva manželov, vydržaním nehnuteľnosti) alebo účastníkmi dohodnutý iný podiel podľa § 137 až 142 Občianskeho zákonníka. Daňovníci si môžu dohodnúť iný podiel napríklad v dohode o výkone spoluvlastníckeho práva, v dohode o kúpe spoločnej veci, v dohode o založení spoluvlastníckych vzťahov uskutočnením stavby viacerými osobami, v dohode spoluvlastníkov o úprave spoluvlastníckych podielov. Pri nehnuteľnostiach musí byť takáto dohoda vyhotovená v písomnej forme a jej účinky nastanú až vkladom do katastra nehnuteľností. V takomto prípade by sa príjmy a výdavky zahrňovali do základov dane jednotlivých spoluvlastníkov v tomto predpisom ustanovenom alebo účastníkmi dohodnutom pomere. Znamená to, že pomer zahrňovania príjmov a výdavkov do základu dane príjmov z prenájmu nemôže byť ľubovoľný, ale musí vychádzať z právne upravených vzťahov spoluvlastníkov nehnuteľnosti.

Príklad na zahrnutie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve

Dvaja daňovníci majú v podielovom spoluvlastníctve nehnuteľnosť - byt, ktorý prenajímajú a dosahujú z neho príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Výška podielu jedného daňovníka je 30 % a druhého daňovníka 70 %. Z tohto prenájmu dosiahli spoločné príjmy vo výške 10 000 eur. Spoločné preukázateľne vynaložené výdavky v súvislosti s prenájmom nehnuteľnosti boli vo výške 5 000 eur. V ich spoluvlastníckom podiele 30:70 sa rozdelia príjmy aj výdavky súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti.

Daňovníci si zahrnú do základu dane po uplatnení oslobodenia podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov len príjmy presahujúce sumu 500 eur. Výdavky k týmto príjmom sa potom zahrnú do základu dane v rovnakom pomere, ako je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane a celkových príjmov pripadajúcich na tohto daňovníka.

Príjmy, výdavky, základ dane príjmov z prenájmu nehnuteľnosti Daňovník 1 (v EUR) Daňovník 2 (v EUR)
Príjmy

3 000

[(30 / 100) x 10 000]

7 000

[(70 / 100) x 10 000]
Výdavky

1 500

[(30 / 100) x 5 000]

3 500

[(70 / 100) x 5 000]
Príjmy po uplatnení oslobodenia

2 500

(3 000 – 500)

6 500

(7 000 - 500)
Výdavky zahrňované do základu dane

1 250

[(2 500 / 3 000) x 1 500]

3 250

[(6 500 / 7 000) x 3 500]
Základ dane príjmov z prenájmu nehnuteľnosti

1 250

(2 500 – 1 250)

3 250

(6 500 – 3 250)

Spoluvlastníci by mohli zahŕňať do svojho základu dane z príjmov z prenájmu aj iný pomer príjmov a výdavkov. Ako je uvedené aj na začiatku článku, bolo by to možné len v tom prípade, ak by mali tento iný podiel dohodnutý v súlade s § 137 až 142 Občianskeho zákonníka, na ktorý zákon o dani z príjmov odkazuje, alebo by tento pomer vyplýval z iných právnych predpisov.

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Častým príkladom z praxe je prenájom nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa v § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov plynúce manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva k tejto nehnuteľnosti sa zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak. V rovnakom pomere, v akom sa do základu dane zahŕňajú príjmy manželov, sa zahŕňajú do základu dane aj výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie alebo udržanie týchto príjmov. Manželia sa môžu dohodnúť, že príjmy a výdavky súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti sa budú zahŕňať do základu dane aj v inom ako rovnakom pomere alebo dokonca, že ich zahrnie do základu dane len jeden z nich. Uvedené vyplýva z ustanovenia § 4 ods. 8 zákona o dani z príjmov.

Príklad na zahrnutie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Manželia majú v bezpodielovom spoluvlastníctve nehnuteľnosť - byt, ktorý prenajímajú a dosahujú z neho príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Z tohto prenájmu dosiahli príjmy vo výške 6 000 eur. Preukázateľne vynaložené výdavky v súvislosti prenájmom nehnuteľnosti boli vo výške 3 000 eur. Manželia môžu zahŕňať tieto príjmy a výdavky do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich. Môžu sa ale dohodnúť, že príjmy a výdavky budú zahŕňať do základu dane aj v inom pomere.

Každý z manželov si zahrnie do základu dane po uplatnení oslobodenia podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov len príjmy presahujúce sumu 500 eur. Výdavky k týmto príjmom si potom každý z manželov zahrnie do základu dane v rovnakom pomere, ako je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane a celkových príjmov pripadajúcich na tohto daňovníka.

Ak sa manželia nedohodnú na inom pomere, bude každý z nich zahŕňať príjmy a výdavky do základu dane v rovnakom pomere, tzn. príjmy vo výške 3 000 eur a výdavky vo výške 1 500 eur.

Príjmy, výdavky, základ dane príjmov z prenájmu nehnuteľnosti Manželka (v EUR) Manžel (v EUR)
Príjmy

3 000

[(50 / 100) x 6 000]

3 000

[(50 / 100) x 6 000]
Výdavky

1 500

[(50 / 100) x 3 000]

1 500

[(50 / 100) x 3 000]
Príjmy po uplatnení oslobodenia

2 500

(3 000 – 500)

2 500

(3 000 – 500)
Výdavky zahrňované do základu dane

1 250

[(2 500 / 3 000) x 1 500]

1 250

[(2 500 / 3 000) x 1 500]
Základ dane príjmov z prenájmu nehnuteľnosti

1 250

(2 500 – 1 250)

1 250

(2 500 – 1 250)

 Ak sa manželia dohodnú na inom pomere, zahrnú do základu dane príjmy a výdavky v dohodnutom pomere. Manželka si napríklad môže zahrnúť do základu dane príjmy vo výške 500 eur a manžel si potom zahrnie do základu dane príjmy vo výške 5 500 eur.

Príjmy, výdavky, základ dane príjmov z prenájmu nehnuteľnosti Manželka (v EUR) Manžel (v EUR)
Príjmy 500

5 500

(6 000 - 500)
Výdavky

250

[(500 / 6 000) x 3 000]

2 750

[(5 500 / 6 000) x 3 000]
Príjmy po uplatnení oslobodenia

0

(500 – 500)

5 000

(5 500 – 500)
Výdavky zahrňované do základu dane

0

[(0 / 500) x 250]

2 500

[(5 000 / 5 500) x 2 750]
Základ dane príjmov z prenájmu nehnuteľnosti

0

(0 – 0)

2 500

(5 000 – 2 500)

Osobitné záznamy v daňovom priznaní pri príjmoch dosiahnutých zo spoluvlastníctva

Daňovníci, ktorí v príslušnom zdaňovacom období dosiahli spoločné príjmy s ďalšími daňovníkmi zo spoluvlastníctva, musia v časti „Miesto na osobitné záznamy daňovníka“ daňového priznania typu B uvádzať aj osobitné záznamy v tejto súvislosti. V tejto časti daňového priznania sa uvedú údaje o daňovníkoch, s ktorými boli dosiahnuté príjmy z dôvodu spoluvlastníctva aspoň v rozsahu meno, priezvisko, adresa trvalého pobytu, daňové identifikačné číslo alebo rodné číslo a tiež údaje o celkových spoločne dosiahnutých príjmoch a výdavkoch.

Najlepšie články do vášho mailu každý pondelok

Čítajte len to, čo vás naozaj zaujíma. Sumár vybraných článkov raz za týždeň, žiadny spam. Zasielanie newslettra si môžete kedykoľvek vypnúť.

Zvoľte si témy: