Prenájom nehnuteľnosti v rámci živnosti alebo bez nej

Norbert Seneši | 04.07.2014
Prenájom nehnuteľnosti v rámci živnosti alebo bez nej

Prenájom nehnuteľnosti môže byť zaradený do niekoľkých kategórií. Aké sú rozdiely medzi nimi a aké výhody a nevýhody sú s nimi spojené?

Prenájom nehnuteľnosti na základe živnostenského oprávnenia

Podľa § 4 ods. 1 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní v znení neskorších predpisov je živnosťou prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov, pokiaľ sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. Podľa dôvodovej správy k živnostenskému zákonu sa základnými službami rozumejú také služby, ktoré zabezpečujú (podmieňujú) možnosť riadneho užívania nehnuteľnosti nájomcom. Základnými službami možno rozumieť najmä dodávky energií, odvoz odpadu, odvod odpadovej vody a pod. Inými než základnými službami možno rozumieť napríklad ubytovacie a stravovacie služby poskytované formou hotela. Podľa § 4 ods. 2 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní je živnosťou aj prevádzkovanie garáží alebo odstavných plôch pre motorové vozidlá, ak sa poskytujú aj iné, než základné služby spojené s prenájmom. Živnosťou je aj to, ak prenajaté garáže, prípadne odstavné plochy slúžia na umiestnenie najmenej piatich vozidiel patriacich iným osobám než majiteľovi alebo nájomcovi nehnuteľnosti. Vyššie uvedené príjmy z prenájmu nehnuteľností sú potom klasifikované ako príjem zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov.

Prenájom nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov

Ak sa však pri prenájme nehnuteľnosti poskytujú len základné služby, nie je na takéto podnikanie potrebné živnostenské oprávnenie a tieto príjmy patria medzi príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Prenajímateľ sa však môže rozhodnúť, že aj prenájom nehnuteľnosti s poskytovaním len základných služieb bude považovať za živnosť a požiadať o živnostenské oprávnenie. Vyplýva to z § 25 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní, kde sa hovorí, že ohlasovateľ živnosti si môže zvoliť aj inú živnosť, ktorá nie je uvedená v zozname voľných živností vypracovanom Ministerstvom vnútra Slovenskej republiky.

Prenájom nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov vs. prenájom na základe živnostenského oprávnenie

Pri rozhodovaní medzi prenájom nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov alebo na základe živnostenského oprávnenia je vhodné brať do úvahy aj viaceré skutočnosti. Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti za základe živnostenského oprávnenia podliehajú sociálnym aj zdravotným odvodom, zatiaľ čo príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov nepodliehajú žiadnym odvodom. Tiež je potrebné zohľadňovať aj skutočnosť, že pri príjmoch z prenájmu vykonávaného na základe živnostenského oprávnenia možno dosiahnuť aj daňovú stratu, zatiaľ čo pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov daňovú stratu nie je možné dosiahnuť, resp. sa na ňu neprihliada. Nie menej podstatným je aj fakt, že pri príjmoch z prenájmu podľa živnostenského oprávnenia si môže daňovník uplatniť aj nezdaniteľné časti základu dane a daňový bonus. Pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov sa základ dane o nezdaniteľné časti neznižuje a tiež nie je možné daň znížiť o daňový bonus. Pri prenájme nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov je možné uplatniť oslobodenie príjmov od dane z príjmov vo výške 500 eur, pri prenájme na základe živnosti možnosť uplatnenia oslobodenia príjmov od dane z príjmov nie je.

Pri príjmoch z prenájmu zaradených do príjmov zo živnosti alebo príjmov podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov si daňovník môže uplatňovať výdavky spojené s týmto prenájmom. Možnosti uplatňovania výdavkov nie sú pri týchto kategóriách zaradenia prenájmu nehnuteľnosti úplne rovnaké. Živnostník sa môže rozhodnúť medzi preukázateľne vynaloženými výdavkami a paušálnymi výdavkami, zatiaľ čo daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov len preukázateľne vynaložené výdavky.

Rozdiel medzi kategóriami príjmov z prenájmu Príjmy z prenájmu
  na základe živnostenského oprávnenia podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov
Sociálne odvody Áno Nie
Zdravotné odvody Áno Nie
Možnosť dosiahnuť základ dane Áno Áno
Možnosť dosiahnuť daňovú stratu Áno Nie
Možnosť uplatnenia nezdaniteľných častí základu dane Áno Nie
Možnosť uplatnenia daňového bonusu Áno Nie
Možnosť oslobodenia príjmov od dane z príjmov Nie Áno
Preukázateľne vynaložené výdavky Áno Áno
Paušálne výdavky Áno Nie
 

Príklad na príjem z prenájmu nehnuteľnosti ako príjem zo živnosti a podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov

Fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť niekoľkým osobám. Pri prenájme nehnuteľnosti poskytuje prenajímateľ len základné služby určené na riadne využívanie nehnuteľnosti, a to najmä dodávky energií, odvoz odpadu a pod. Takéto príjmy z prenájmu s poskytovaním len základných služieb sú klasifikované ako príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov.

Ak by však prenajímateľ nehnuteľnosti v predchádzajúcom príklade poskytoval okrem základných služieb aj iné služby, napríklad stravovanie, upratovanie celých priestorov nehnuteľnosti, výmena posteľnej bielizne a podobne, na takýto prenájom bude potrebné živnostenské oprávnenie. Takéto príjmy budú potom príjmami zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov.

Najlepšie články do vášho mailu každý pondelok

Čítajte len to, čo vás naozaj zaujíma. Sumár vybraných článkov raz za týždeň, žiadny spam. Zasielanie newslettra si môžete kedykoľvek vypnúť.

Zvoľte si témy: