Príjmy z prenájmu nehnuteľností v roku 2014

Norbert Seneši | 01.07.2014
Príjmy z prenájmu nehnuteľností v roku 2014

Aké možnosti má daňovník pri zdaňovaní príjmov z prenájmu nehnuteľností a v čom spočívajú odlišnosti? 

Aké sú možnosti posudzovania príjmov z prenájmu nehnuteľností

Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov v § 6 ods. 3 vymedzuje príjmy z prenájmu ako príjmy z prenájmu nehnuteľností vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti, ak nejde o príjmy uvedené v § 6 ods. 1 a v § 5. Príslušenstvo nehnuteľnosti možno vykladať pomocou § 121 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov. V súlade s týmto ustanovením sa príslušenstvom veci rozumejú veci, ktoré patria vlastníkovi hlavnej veci a sú ním určené na to, aby sa s hlavnou vecou trvale užívali.

Z vymedzenia príjmov z prenájmu v § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov vyplýva, že príjem plynúci v súvislosti s prenájmom nehnuteľnosti u fyzických osôb môže byť zaradený do dvoch rôznych kategórií. Môže ísť o príjem zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) alebo o príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov.

Prenájom v rámci živnostenského oprávnenia

Príjmami z prenájmu vykonávaného na základe živnostenského oprávnenia sú príjmy z prenájmu, ak sa popri prenájme nehnuteľnosti poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. Takto vymedzené prímy sú potom zaradené do § 6 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. V prípade, že sa popri prenájme nehnuteľnosti poskytujú len základné služby súvisiace s prenájmom, ide o príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Ak by však takýto prenajímateľ požiadal o vydanie živnostenského oprávnenia na prenájom nehnuteľnosti, bude tento príjem považovaný sa príjem zo živnosti.

Poznámka: Osobitnou situáciou môže byť príjem z prenájmu nehnuteľnosti ako nepeňažný príjem zo závislej činnosti podľa § 5 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Takáto situácia by mohla nastať vtedy, ak by zamestnávateľ prenajímal svojmu zamestnancovi nehnuteľnosť bezplatne. Pre zamestnanca je to nepeňažný príjem a súčasťou jeho hrubej mzdy bude nielen mesačná mzda, ale aj hodnota nepeňažného príjmu v podobe bezplatne poskytnutého prenájmu.

Oslobodenie príjmov z prenájmu nehnuteľností od dane z príjmov

Na príjmy z prenájmu nehnuteľností sa vzťahuje aj možnosť oslobodenia od dane z príjmov podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov sú oslobodené od dane, ak úhrn týchto príjmov v zdaňovacom období nepresiahne 500 eur. Ak tieto príjmy presiahnu v zdaňovacom období 500 eur, do základu dane sa zahrnú len príjmy prevyšujúce 500 eur.

Výdavky k týmto príjmom sa potom zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane k celkovým príjmom.

Oslobodenia od dane sa vzťahuje len na príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, napríjmy z prenájmu plynúce na základe živnostenského oprávnenia podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov sa nevzťahuje možnosť oslobodenia od dane z príjmov.

Príklad na oslobodenie príjmov z prenájmu nehnuteľností od dane z príjmov

Prenajímateľa dosiahol v danom období príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov vo výške 6 000 eur. Preukázateľne vynaložené výdavky na tieto príjmy boli vo výške 3 000 eur. Uplatnením oslobodenia od dane vo výške 500 eur budú do základu dane zahrňované len príjmy vo výške 5 500 eur (6000 – 500). Výdavky zahrňované do základu dane sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane k celkovým príjmom. Výdavky zahrňované do základu dane budú potom vo výške 2 750 eur (5500 / 6000 x 3000).

Základ dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností

Na zisťovanie základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností sa použijú ustanovenia § 17 až 29 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Základom dane je rozdiel, o ktorý zdaniteľné príjmy prevyšujú daňové výdavky pri rešpektovaní vecnej a časovej súvislosti zdaniteľných príjmov a daňových výdavkov v príslušnom zdaňovacom období. Ak prenajímateľ vedie daňovú evidenciu alebo jednoduché účtovníctvo, vychádza sa pri zisťovaní základu danez rozdielu medzi príjmami a výdavkami. Ak prenajímateľ vedie podvojné účtovníctvo, vychádza pri zisťovaní základu dane z výsledku hospodárenia.

Pri príjmoch z prenájmu, ktoré plynú daňovníkovi podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, tzn. na základe živnostenského oprávnenia je možné dosiahnuť základ dane aj daňovú stratu. Základ dane z príjmov z prenájmu vykonávaného na základe živnostenského oprávnenia je možné znížiť o nezdaniteľné časti základu dane podľa § 11 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov

Pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov možno dosiahnuť len základ dane. Ak sú daňové výdavky vyššie ako príjmy, na rozdiel sa neprihliada, tzn.nemožno dosiahnuť daňovú stratu. Základ dane z príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov nie je možné znížiť o nezdaniteľné časti základu dane.

Prečítajte si tiež:

Najlepšie články do vášho mailu každý pondelok

Čítajte len to, čo vás naozaj zaujíma. Sumár vybraných článkov raz za týždeň, žiadny spam. Zasielanie newslettra si môžete kedykoľvek vypnúť.

Zvoľte si témy: